洗浴中心建设项目可行性分析.doc

洗浴中心可行性分析 洗浴市场未来发展趋势 洗浴行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势，据不完全统计，北京洗浴行业全年收入约在25至30亿元左右。从洗浴业看，随着规模的不断扩大，经营设施逐步现代化，服务项目日益增多，现已形成高、中、低档多种经营模式，建立了与消费水平相适应的洗浴市场体系。随着社会的不断发展，洗浴业将继续朝着休闲、康乐、健身的模式发展下去，而那些单纯以洗浴为功能的浴池将会慢慢退出市场。总人口为218万，就业人口达73万，排名北京城八区之首全国个人所得税中有2％来自海淀，海淀区的人均收入水平不仅高于北京市平均水平，其娱乐、教育、文化方面的消费支出所占比例均在前列。 本项目洗浴中心的可行性分析 2.1项目经营洗浴中心的优势 ①洗浴规模：本项目纯洗浴桑拿面积达8000平米，在北京来说，也是绝无仅有的，如此大的面积进行洗浴中心的开发，无疑形成了规模效应，一方面有利于投资商将项目作为京西地区的一个洗浴娱乐的亮点；另一方面有利于项目形成自我的独立环境，若配以完善的服务配套设施，优雅高贵的洗浴娱乐环境，营造一个放松的洗浴娱乐氛围，必能增加该项目的市场竞争力。 ②交通条件：本项目位于五路居中街与彰化路的交汇处，规划中的五路居中街将与西三环和西四环连接起来，本地块离定慧桥、四季青桥、航天桥和紫竹桥也只是有几分钟的车程，并且从本项目步行至西四环也仅需要五分钟路程，综上所述，五路居物流中心项目在交通条件方面的优势，将成为本项目的一大优点。 ③完善周边居民生活：项目所处地段位于中关村商圈的边缘地带，周边拥有多个大型的成熟居住区，如世纪城、曙光花园、郦城等，而这些居住区都位于金融街与三里河中央行政区及中关村的辐射圈之内消费作为拉动经济增长的一个重要动力，正在寻求新的突破，从新世纪起，旅游、教育和电讯及文化休闲服务开始成为新兴的消费热点。 5.2 洗浴中心的人数配备 本项目规模的洗浴中心至少配置400人左右。 表 洗浴中心项目的人员配备 序号 职位 数量（人） 1 总经理 1 2 副总经理 1 3 大堂经理 4 4 前台经理 2 5 前台服务人员 14 6 洗浴部经理 2 7 技师 100 8 服务人员 150 9 保安部经理 2 10 保安 20 11 内保 20 12 会计 1 13 出纳 3 14 后勤部经理 2 15 后勤人员 10－15 16 餐厅经理 1 17 餐厅服务人员 20 18 后厨 6 19 维修工程部经理 1 20 维修工 6 21 采购人员 20 22 销售部经理 1 23 销售推广人员 10 备注：1、技师的数量依据生意的好坏可以随时调整； 2、至少保证坐班有60人，其中搓澡工20人，足底按摩师20人，保健、修脚师各10人； 3、足底按摩师必须具备全身按摩的技能，而保健师则不一定非要会足底按摩； 4、管理人员可以自定； 5.3 洗浴中心的人员招聘途径 主要招聘途径为从竞争对手那招聘有经验的管理人员，俗称“挖墙角”，其次是从外地的按摩学校招聘技师。 一般一个部门经理或大堂经理可利用他们已成熟的渠道带来5－10名有丰富经验的服务生，这样很容易使企业上轨道。但同时也要注意招聘来的员工有想法，因此，需要对一批招聘进来的员工进行相关调整，如两个经理两班倒，把经理带来的服务生和经理分开管理，这样有利于企业的管理。 自营洗浴中心的成本分析 员工工资 依据以下数据测算，每月员工工资为250,000元/月，年员工工资为300万元。 表 洗浴中心项目的员工工资 序号 项目 单人工资（元/月/人） 1 前台（收银、迎宾） 800 2 保安 800 3 内勤、人事、采购 800—1000 4 后勤、出纳、技术人员 800—1000 5 会计 1500－2000 6 领班（大堂经理） 5000 7 内保 1200 备注：技师的费用较为特殊，一般都是以返点的形式，就是一个钟（45分钟）的收入按比例分成，开始时建议洗浴中心与技师是四六开分成，技师拿六，因为洗浴中心刚刚开业没有知名度和客源，只能依靠技师的技术和服务招揽客源，等洗浴中心发展以后且有一定知名度后可以改为六四开，即洗浴中心拿六，技师拿四，如果你技师不同意这样的做法，洗浴中心可以再聘用其他技师。这是目前洗浴行业较为通用的手法。 6.2 管理费用 依据以下数据测算，每月的管理费用为1,250,760元/月，其中包括了温泉每月的维护费用57,090元/月。每年的管理费用为1501万元/年。 表 洗浴中心项目的管理费用 序号 项目 顾客量 数量 单价 费用 1 水 600人 300吨/天 70元/吨 21000元/天 2 电 600度 0.69元/度 414元/天 3 柴油 900公升/天 3.75元/公