金融政策对房地产业的影响.docx

一、房地产金融政策回顾? 房地产业是我国的支柱产业，会带动钢铁行业、水泥行业、建筑行业等50余个相关行业的发展。我国经济有三驾马车：出口、内需、投资。出口要受到国际经济形势的影响，启动内需是一个复杂、系统的工程，且显效缓慢。防止经济突然过快下滑，只有投资，而投资中20%是房地产投资。且一直以来，土地效益和房地产交易环节税收占地方税收的1/3。可见房地产业在我国经济之中的所占的重要地位，房地产业一旦长期低迷，将对我国经济构成很大影响。房地产的需求和供给都会受金融经济、及政策调控在一定程度上的影响，同时进而又影响到整个国民经济的发展。? 回顾房地产金融政策这几年的发展，自2001年至2004年，国家每年都出台新的房地产金融政策，基本上经历了规范、发展、加强管理和适度调控四个阶段。? 例如：2001年6月19日，中国人民银行下发《关于规范住房金融业务的通知》（银发[2001]195号文，以下简称“195号文件”），主要是规范商业银行为了竞争任意放宽房地产贷款条件的行为。? 2002年2月21日，中国人民银行调低贷款利率0.54个百分点，这是自1997年以来第六次降息，目的是促进房地产业的快速发展。? 2003年6月5日中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号文，以下简称“121号文件”），是针对贷款利率下调以后，我国房地产业发展迅猛，局部地区出现过热苗头，为了防止出现房地产泡沫，加强对商业银行房地产金融业务的管理。? 2004年，国家有关部门利用直接调控手段，对房地产金融业务进行适度控制。4月，国务院将房地产开发项目的资本金比例由20%提高到35%和10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。? 由于房地产行业与金融业有密切的联系，所以金融经济政策出台调控，会对房地产业的发展起到一定的影响作用。? 二、08年地方及中央政府颁布的房地产金融政策? 今年由于国际环境的影响，即美国房地产行业的次贷危机引起的全球金融危机，我国的经济增长放缓趋势明显，资本市场也遭遇了前所未有的打击，房地产市场在宏观调控下持续波动和低迷。房地产市场销量严重下滑，人们购房意愿明显下降，开发商也感受到了资金链的紧张，“断供潮、退房潮”逐渐出现并有蔓延之意。? 在这样一个市场背景下，中央政府、及各地政府意识到，房地产市场是保持经济稳步增长，维护社会和谐的重要组成部分，如果房地产业市场持续低迷，银行就很有可能遭遇金融风险。因此出台一系列有利于楼市回暖的购房政策，以刺激低迷的楼市：? 西安部分：? ①9月7日，西安市政府出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》，包括土地、公积金、税收、金融等领域的一系列优惠政策，其中最为引人注目的是对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴：西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额0.5%至1.5%的政府补贴。? ②10月17日，西安住房公积金管理中心下调住房公积金利率，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均下调0.27个百分点。五年期以下（含五年）从4.59%调整到4.32%，五年期以上从5.13%调整到4.86%。同时对上年结转的个人住房公积金利率下调0.18个百分点，由现行的3.33%调整为3.15%。当年归集的个人住房公积金利率保持不变。? 中央政府部分：? ①9月15日，中国人民银行宣布，从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，同时，从9月25日起，中小金融机构人民币存款准备金率，将下调1个百分点。? 随后，中国人民银行决定于10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。? ②10月17日的国务院常务会议提出加大保障性住房建设规模, “降低房地产交易税费、支持居民购房”。? ③10月22日，央行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。? 随后，央行决定再次下调利率：从2008年10月30日起一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点。? ④10月22日，财政部也宣布：? 从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善