Red apple时尚酒店投资预算回报分析及项目.doc

Red apple时尚酒店项目市场调查报告 暨项目投资经营方向设想 **市酒店市场竞争日趋激烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为按 准四星级酒店建设的项目，Red apple时尚酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。 项目市场调查 根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下： **市酒店调查表 酒店名称 调研项目 航天国际酒店 银河国际酒店 药都宾馆 富豪商务酒店 Red apple时尚酒店 区域 四特大道 环城路 市中心 福成工业区 中药城旁 星级等级 四星 准四星 三星 准四星 四星 营业面积 3.8万平米； 13F 2.8万平米；16F 1.2万平米； 8F １万平米； ９F 2.4万平米 配套设施 拥有可容纳260人宴会的多功能厅，有可同时容纳500人就餐的宴会厅，18个豪华包厢和1个西餐厅；还设有KTV、桑拿、足浴等休闲娱乐项目。足浴、美容美发等康乐设施拥有5间大中小会议室和VIP接待室；共有五个会议室，其中一号会议室一次能容纳500人有大小会议室2个樟树市首家产权式酒店硬件较为老化，管理较为松散 项目特点 项目有利因素 主楼形象较好：酒店主楼高16层，配合时尚主题的设计，能创造出一定的视觉冲击力，形成**市的地标建筑。 交通环境：项目位于即将新建的新市政府是一步之遥，距离市区只是几分钟的车程 市场环境：周边均是药材商，**市最富有的群体． 差异化的营销策略，能让我们在**市异军突起，一炮打红。 项目不利因素 项目所在区域不是**市的CBD,也不是高端消费密集区； **市小宾馆泛滥，拖累大宾馆定价不高； 项目定位 结合对**市酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将Red apple时尚酒店打造成**市乃至江西省唯一的时尚主题精品酒店 项目投资及经营方向设想 目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从20年的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后，“跳槽”频发。因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。 在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。 首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的，一旦市场上出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想而知。 其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约，使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。 最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的“梦中情人”呢？。如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：企白领和部分中高层管理人员，IT、广告、咨询等新型行业从业人员，外贸公司营销人员，有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人员。如果说中国将来会出现“中产阶级”这一阶层，他们一定会成为最主要的组成部分，而国外的社会发展历史表明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费意识，目前，国内的类似群体还在初步形成的过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开放型经济的深入发展，全球化浪潮进一步升温，在不远的将来，所谓的“中产阶级”一定会出现在我们的周围。??? 所以，投资专门服务于他们的酒店绝对是值得尝试的投资目标，重要的是，至少在，这样的酒店还没有或者说特征完全匹配的没有，因此，投资这样的酒店具备“掘金”的潜力，其次，这样的酒店不同于传统的高星级酒店，投资额不会过于巨大，投资资金压力比较小，第三，由于面对的顾客群体喜欢简单的服务和自助式服务，对