皇姑区四宗地可行性研究报告.doc

? ? 沈 阳 皇 姑 区 项 目 ? 可行性研究报告 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? ? ?沈阳辰宇建设集团有限责任公司 ?二零壹零年十一月 ? ? 目 录 第一章 项目决策背景 1.???? 外部因素 第二章 项目概述 1.?? 项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格 第三章 项目法律及政策性风险分析 1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价 第四章 市场研究 1.?? 区域市场成长状况 2.?? 区域市场供应产品特征 3.?? 整体市场对本案影响因素 4.?? 目标客户、产品及价格定位 第五章 规划设计要点 1.?? 初步规划设计思路 2.?? 规划设计的可行性分析 第六章 项目开发计划 1.?? 开发机遇 2.?? 开发周期安排 3.?? 销售周期安排 第七章 投资收益分析 1.?? 成本预测 2.?? 税务分析 3.?? 经济效益分析 4.?? 项目资金预测 第八章 可行性结论 1.?? 项目优势 2.?? 项目劣势 3.?? 结论及建议 ? ? ? ? ? ? 项目决策背景 一.外部因素 　 该四宗地具有良好的外部环境，其坐落位置处于沈阳区的东北部一环二环中间,属于市中心地带，行政区划为皇姑区区，该项目所在区域有如下特点和优势: ①有中央部属和省市级大、中专院校30多所以及省实验中学、省实验小学等重点中小学校；有中科院、省市科研院所30多个，新闻单位、文化团体近30个，是沈阳科教文化大区 ②皇姑区内拥有6横6纵12条交通主干道，一级公路7条，二级公路18条和500多条三、四级公路及二、三环高速公路，构成了皇姑区纵横交错、四通八达的交通网络，交通便利。即将竣工的沈阳地铁二号线贯穿皇姑区南北，与金廊北段相契合，地铁的建设将进一步改善皇姑区的交通环境。 ③经济发展状况来看，该四宗地所在的皇姑区是沈阳市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。 ④皇姑区的经济和社会发展首先得益于沈阳市得天独厚的地理位置、生产要素资源和中心城市功能等竞争优势。依托沈阳市的大环境，皇姑区的经济和社会发展积累了坚实的基础，蕴含着丰富的开发潜力。 ⑤皇姑区内毗邻沈阳北站和长途汽车客运总站。距桃仙机场仅40分钟路程，距渤海湾有2个小时路程。著名的沈大高速公路使本区与港口城市大连、营口相贯通。区内以黄河大街、北陵大街、长江街等主要干道形成四通八达的交通网络。 ? 所有以上各种因素，为辰宇在此地块建设一个居住社区提供一个良好外部环境。 第二章 项目概述 ? 一.宗地区位及用地 1.项目区位 该宗地位于天沈阳区北部,四宗地相邻，该地区居住氛围商业氛围成熟,行政区划属于皇姑区,毗邻一环属市中心地段。 项 目 区 位 图 ? 2.项目用地 皇姑区四宗地均为国有土地，毛地面积均金山铜材市场地块为180000m2；柳条湖1号地块为56000 m2、柳条湖2号地块58000m2；省新闻出版学校地块102200 m2以上四宗地拟规划为居住用地，土地权属明确。? 3.项目地块内各种用地政府控制性规划指标: 序号 用地性质 用地面积 (万平米) 容积率 建筑密度 (%) 绿地率 (%) 1 金山铜材市场地块 18 3 30 30 2 柳条湖1号地块 5.6 3 30 30 3 柳条湖2号地块 5.8 3.5 30 30 4 省新闻出版学校地块 10.22 3 30 30 二.宗地现状 1.四至范围: 地块名称 东 南 西 北 柳条湖1号地块 现状住宅楼 乐购超市 现状明渠 雅馨苑 柳条湖2号地块 现状住宅楼 乐购超市 现状明渠 雅馨苑 省新闻出版学校东 鸭绿江街 鑫柳家园 玉博院 林语家话 金山钢材市场 住宅楼 银山路 陵园街 金山路 2.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况 （1）项目用地内地下管线情况不详 （2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。 3.地质情况 四宗地地上均建筑物，并有多年时间，故无不良工程地质条件。 第三章 法律及政策性风险分析 ? 一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.???? 项目用地现状 ① 土地所有权归属:国有用地 ③ 土地的它项权益:没有 2.???? 项目用地规划 ①???? 项目用地规划用途：拟规划为居住用地 3.已取得的政府文件： 目前尚未办理项目的任何手续。 ? 第四章 市场研究 一.区域市场成长状况： 1.区域市场简述： 姑区是中国辽