临安商业报告.doc

临安商业报告 第一章：临安城市商业基本规划 城市定位：在开发沪、杭、苏南旅游市场的过程中，逐步建立全国主要生态旅游景区的概念。待时机成熟，因势利导地开发全国及海外市场，将临安市建成全国有影响的生态旅游城市。 发展方向：锦城的发展方向以向南、向西发展为主，可适当向东、向北发展。 规划形成“一主一副”商业中心规划格局。 “一主”是指在锦城现有商业中心基础上，以市镇广场为核心，整治改造形成的商业中心。 “一副”是指依托新建的人民广场建成的商业副中心，以兴建大规模的现代商场、超市为主。 城东、城西、城北、玲珑、上甘等形成区级等商业副中心。构筑六条商业街道，分别为衣锦街、城中街、临水街、西墅街—竹林街、西瓜街、老环城东路。 盛世观点： 临安城市定位为旅游城市，随着临安旅游产业的发展成熟，带动当地的旅馆、餐饮等旅游配套商业的发展；旅游产业的发展同时会带来大量的旅游人口流动，繁荣整个临安商业。 本项目位于城市的西南面，正好符合城市规划向南、向西发展的方向，后期潜力巨大。 项目离规划中的副中心—人民广场较近，属于人民广场的商业辐射圈。但项目在消费着心目中的位置较远，如何缩短这种心理距离，充分利用人民广场的辐射作用，是本项目侍待解决的问题。 项目不属于规划中的任何一个区级商业副中心，能享受政府规划带来的资源较少。只能通过挖掘自身资源，做出自己的市场。 第二章：临安城市中心商业概况 一、老城区中心商业 区域：以衣锦街为中心的核心商业圈 代表商业：衣锦街，锦城新天地，黄金水岸 （一）、衣锦街 衣锦街是因五代十国时吴越国王钱缪衣锦还乡而得名，自古繁华。目前也是临安最繁华、人气最旺的商业街。 1、经营业态分布 衣锦街主要以经营服装为主，占48%以上，基本为沿街的精品服装专卖。其次是餐饮，占37%。衣锦路集中了临安最主要的大型购物商场，购物中心、国贸大厦、新广远都在该区域。 2、租金和经营概况 区分 衣锦街西段 衣锦街中段 衣锦街东段 区域 临天桥至临安人民医院 临安人民医院至市政府 市政府以东 路长 500M 500M 600M 路宽 双向四车道 双向四车道 双向四车道 商业地位 市中心繁华商业街（店面规模较小。） 市中心繁华商业街（大品牌集中区域，租金价格最高。） 市中心繁华商业街（人流稀少，商业氛围较淡，自建房集中） 商家数量 257 业态 日用小百货、烟草店、小超市、大排挡、文化休闲、服饰 服饰鞋帽、大型百货商店、大型家电市场、连锁餐饮、品牌眼睛店、文体专卖店 土特产、旅馆、文体用品、大排挡、水果店、小便利店 代表商业 江南布衣、古木夕阳 大光明眼睛、精益眼睛、KFC、购物中心、国贸大厦、广远家电，阿迪达斯 美特斯邦威 经营状况 经营状况良好，人流量大 城市中心商业区块，人气旺盛，经营状况较理想 由于人流分流，人气较中段、西段要小一些，经营状况一般 主流商铺结构 层高：3.3—3.9M；开间：3.3—6.6M；进深：6—12M 层高：4.2—5.4M；大型商场开间：15-29.4M；大型商场进深：16-22M；普通商店开间：3.3-6.6M普通商店进深：6—12M 层高：3.3—3.9M；开间：2.8—4.2M；进深：6—10M 租金水平 1.8－3.5元/日/M2 4.0-13.5元/日/M2 0.6-1.3元/日/M2 通过对衣锦街的走访，我们可以发现以下几个特点： 1）服装品牌以国内二三线品牌为主，国际品牌数量稀少。 2）大型百货店经购物环境不佳，经营品牌档次不高。 3）肯德基生意兴隆。 衣锦街上的主流品牌以国内二三线品牌为主，这类品牌派占整个衣锦街服装品牌的70%以上。而这类品牌的价格大多集中在50-200元之间，这也代表了临安整个服装主流消费的水平。虽然阿迪达斯等国际品牌已经入驻临安，销量也不错，但数量较少；更高档的奢侈品品牌基本没有。从业态上的分布，我们可以看出临安服装消费的特点是：中低档消费为主，中高端消费不足，高档消费稀少。 一般来说，一个城市的大型百货商场是一个地区商业发展水平的代表。临安的大型百货店建筑陈旧，内部布局凌乱，经营品牌档次不高，商场购物气愤不浓。比较杭州地区的其他的二级城市，临安的大型百货商店只能算中等偏下水平。 衣锦路上有一家肯德基，据我们访谈了解到该店中午和晚上用餐时间基本客满，这两个时间段以外，客坐率一般也保持在60%以上。肯德基平均消费一般在50-100元之间，相对与服装消费，临安人在餐饮消费上显的大方的多。一般去肯德基消费的人，目的不会是单纯为了吃饱，更多的为了感受良好的环境和体现国际品牌的感觉，属于享受型消费。临安的肯德基数量达到3家，这在二级城市是很少见了，由此可见临安人的餐饮消费能力。本案的底商虽然不可能做KFC等