丹东市城市居民居住区位选择调查研究.docx

【经济管理研究】丹东市城市居民居住区位选择调查研究①刘敬伟(辽东学院城市建设学院，辽宁丹东118001)摘要:以内外因相结合的辨证思维方法为指导，构建影响丹东市城市居民居住区位选择的因子体系，通过问卷调查与数理统计分析相结合的方法，对丹东市城市居民居住区位选择的影响因素进行调查，分析了丹东市城市居民居住区位选择的主要影响因素和动力机制。希望为城市规划调整、开发商的适居住宅的建设、居民的住址选择提供帮助。关键词:居住区位选择;居住区规划;丹东中图分类号:文献标志码:文章编号:1672－8572(2011)04－0048－05F293．3A20世纪90年代以来，随着我国城镇住房制度改革的推进，诱发了房地产市场机制的巨大变革。居民的居住区位选择的问题已经成为各地研究的热点。杨永春、孟彩红以兰州河谷盆地型城市为例，探讨了城市居住分异的影响因素［1］。郑思齐、符育明、刘洪玉对居住区位选择的影响因素进行理论分析，并建立了支付意愿梯度模型［2］，把影响支付意愿的因素分为两类，即家庭的个体特征和城市特征，从内因和外因两方面进行分析，并以大城市为例进行模型检验。但由于数据可得性的限制，其变量选择不够全面。万勇、王玲慧对居住区位选择的因子及机理进行研究［3］，马清裕、张文尝对北京市居民居住选址行为进行分析［4］，虞蔚［5］对上海，许学强，胡华颖［6］和郑静［7］对广州作过研究。研究发现我国主导城市社会空间分异的主要要素(人口密度、文化职业和家庭)与美国城市社会空间分异的三个解释变量(社会经济地位、家庭和种族)不相同。这些研究中既有定性的研究，也有定量的研究，对宏观因素研究的较多，对微观的影响因素研究的较少。本文拟通过构建较为全面的指标体系，对丹东市城市居民居住区位选择进行微观调查研究，旨为真实的反映居民选址的影响因素，为区域房地产政策的调整及房地产开发建设及居民的住址选择提供帮助。一、调查区域和方法的确定(一)调查区域在本次研究中，选择丹东市居住区、小学两类调查地点互相补充，相辅相成，尽可能实现调查结果的全面性、代表性与真实性。1．居住区居住区的选择首先考虑的是普通大众的居住选择，而不是少数人的选择，城区内部的棚户区和别墅区不作为典型的调查区域，因为棚户区中居民自主选房的可能性较小，多由开发商来决定居住区位。别墅区的居民考虑的因素只代表部分高收入人群的选择，不具有普遍性，因此本次调查以多层和中高层住宅为主的居住区。为了使调查结果具有代表性，选择的调查地点包括市中心、外围区、郊区等地域单元。因此初步确定沿宝山大街和锦山大街分布的近年建成的低、中、高档的多层和中高层住宅为主的居住区作为调查单元。共选择12个居住区，在选择的居住区中，把问卷发放到物业管理部门，由物业管理部门组织让居民填写，一周后收回问卷。2．小学均匀选择丹东市的小学作为另一类调查地点。在本次调查中共选择10所小学，每个区两所。在①收稿日期:2010－06－05作者简介:刘敬伟(1971—)，女，辽宁葫芦岛人，硕士，讲师，土地估价师，研究方向:经济地理及不动产估价。—48—刘敬伟:丹东市城市居民居住区位选择调查研究第4期学校采用调查的形式是，把问卷发给学生，带回家中由家长填写，第二天收回问卷。学校的学生主要来自学校服务半径内的范围，由学生带回由家长填写，实质是对学校服务半径范围内的居住住户进行入户调查，从理论上分析具有可操作性，从实践角度看有利于提高问卷调查的效率。(二)研究方法本文选取问卷设计与调查的方法对居民微区位选择的行为进行实证研究。在构建居住区位选择的影响因素体系时，以内外因相结合的辨证思维方式为指导，依据可操作性、代表性、地域性、客观性的原则，选取了5个一级指标，28个二级指标(表1)，作为本次问卷调查的依据。本次调查从2010年11月—12月历时两个月，共发放问卷1400份，收回有效问卷1380份。问卷有效率达98．57%。表1居住区位选择指标体系一级指标二级指标自然环境因素社会环境因素制度因素基础设施建筑实体空气清新、地形平坦、临江、离市中心近、自然景观邻里关系、居民素质、社会治安、离原住区近、离父母近贷款利率、建筑层数、容积率、建筑密度、小区规划、房地产政策交通方便、求学方便、就医方便、购物方便、运动休闲方便面积、价格、建筑质量、建筑结构、楼层、开发商品牌、物业管理的主要影响因素存在不同程度的差异，调查统计结果见表2。二、丹东市城市居民居住区位选择与居住意向调查分析丹东市城市居民现状居住区位与居住意向选择表2影响居民居住区位选择及居住意向选择的主要因素选择人数(人)比重(%)选择人数(人)比重(%)序号现状选择影响因素意向选择影响因素1234567891011121314151617价格面积交通方便购物方便求学方便离市中心近建筑质量自然景观小区规划建筑层数临江建筑结构物