76区项目营销策划报告.doc

76区项目营销策划报告(初案，为讨论稿) 提 纲： 区域市场状况 宝安随高新产业带的形成，白领将大幅增加； 西乡将成宝安的商业新沃土，76区也将成为2002年“宝安版的华南板块”； 明年上半年将有近1万套的市场供应量，供远大于求； 竞争楼盘的住宅数量约2000套； 竞争楼盘分析 项目定位 项目SWOT分析（优劣势）； （优势：规模大，环境好，创新户型，弘雅品牌） （劣势：拼刺刀般的竞争、配套极不完善、 干道带来噪音干扰、商业氛围营造困难）； 项目功能及卖点定位：中档居家型健康绿色大社区 主卖点：健康新生活，绿色大家园（健康、绿色、户型、价格） 案 名：弘雅*城市花园、青庭雅苑、兴隆雅苑、山畔名居、 卧龙山庄、山外有山、弘雅新城等 价格初步定位； （低开高走） 目标客户群定位 （企业技术人员、白领，本地生意人，农民等中高文化中偏高等收入者， 一次置业的中青年为主）； 营销推广策略 打竞争对手的软肋 （健康的主题、真正的生态、错层户型、实用而实惠的房子）； 将健康进行到底；将优越的性能价格比进行到底； “样板楼”、“样板房”“健康主题的园林”做好迎开盘； 广告新闻化，以电视广告、直邮广告、报纸新闻报道为主； 五、建议篇（规划设计；商业配套；会所园林；物管；其他；） 76区项目营销策划报告(讨论稿) 区域市场状况 1、宝安作为深圳最大的镇，高新技术产业将成为宝安未来的支柱产业，西乡片区沿线的光明、石岩片区将是深圳市高新技术产业带的组成部分，白领、金领阶层将大幅增加，购房需求加大，必将促进沿线房地产的发展。同时，宝安7000多家外资企业及众多的合资企业中的经理层也是宝安房地产数量巨大的潜在消费群。 2、76区所在的西乡片区总人口约20万人，其中暂住人口16万人左右，且有不断增加的趋势。西乡深受南山和宝安的双重影响，初步形成的外向型经济为主工业、商贸、房地产为辅的新格局，随西乡大道的建成，将成为宝安商业的新沃土。西乡大道工程全长6.25公里，贯穿107国道、前进路、广深高速公路，其建成将使西乡步入商业快车道，西乡的商业将如虎添翼，人流、人气更为昌盛。 3、可以预计，西乡大道沿线将成为宝安2002年房地产竞争的焦点所在，西乡大道沿线已形成了近100万m2的大规模开发趋势。泰华、恒明珠、大益置业、和记黄埔纷纷进驻。实力派开发商在此一决雌雄的战争局面已悄然形成，2002年将硝烟弥漫。其中76区70万m2住宅的竞争将使该片区成为“宝安版的华南板块”。 4、2001年新安和西乡仍是宝安整个房地产的成交主力，成交套数为5919套，近60万m2，比去年下降14.7%。平均每套成交面积为95m2，比2000年增长10%。大户型供求偏多，小户型供不应求。截至12月上旬，除未售楼盘外，新安、西乡市场的市场存量总量为2029套，明年上半年将新推出5000余套，市场上将有近10000套的供应量(海湾明珠330、金叶花园300、金成花园300、金泰广场484、蟠龙居814、金汇名苑330、和黄项目)，供远大于求。与76区项目1880套住宅处于同一片区，构成直接竞争压力的，有泰华天骄世家的1600余套、富盈门12月下旬开盘的三期及二期存量共400余套，共计2000套住宅。 5、今年新政策的不断出台，使市场向规范化方向发展，消费者日益成熟和理性化，开发商也更加理性，更注重企业品牌的建设。如富通地产的走民族文化之路及小区文化建设等。但也应看到，开发商的营销手法比较单一。 二、竞争楼盘分析：（由于有楼书等资料，暂未详列） 富盈门 开骄世家 总占地 及建筑面积 略 目前销售情况 总户数为1088户，分三期开发，2000年12月发售第一期，今年3月发售第二期，12月下旬售三期，至12月初，存量为470户。 总户数为1800户，2001年9月15日开盘售出第一期400余套，至12月是旬，仅售120套，存量为1680套。 价格 均价约3300元 (附三期价格表) 均价约3500元 价格区间 略 面积区间、户 型及所占比例 配套 三、项目定位 1、项目基本情况 (略) 2、项目SWOT分析(S：优势 W：劣势 O：机会 T：威胁) S（优势）：(1)规模大，容积率低于竞争楼盘。 (2)环境好，内环境有两大中心园林，面积达4.5万m2，外环境有常年青翠的企龙山隔路相望。 (3)创新户型，相比今日家园、创滨海花园，我们的户型得到了更好地完善，没有改变结构及功能。而此错层户型，对于好奇心强、充满活力、喜欢富于变化生活的工薪、白领一族而言，正对胃口。且此户型买一层送一层的优惠及适中价格，在宝安首开先河。 (4)弘雅花园：鸿荣源在宝安这几年精心积累的“以实力铸精品”的品牌力量。