【世联】城市公寓君悦阁价格报告.ppt

价格表制定策略 项目主力户型分析 市场借鉴 客户意向分析 价格表制定策略： 1、水平极差不宜过大，价格分布均匀，以期均衡销售。 2、缩小垂直极差，层差分配下大上小，降低高区销售压力，同时保证低区部分单位价格具有一定吸引力，主要价值实现集中在中区。 水平调差因素及权重 权重分配说明： 根据对产品、市场、客户意向分析，考虑因素中总价即面积是影响客户购买的最大因素故权重最高； 通过客户调查，朝向为第二考虑因素； 再次为通风采光与景观，无论自住、投资客户均作为选择单位的考虑因素； 由于本项目以小户型为主，户型格局较单一，故户型权重较小； 项目四周噪音对各单位的影响较为均衡，故噪音考虑最弱。 考虑因素 面积 朝向 通风采光 景观 户型 噪音 权重 30% 25% 15% 15% 10% 5% 各单位景观一览 北 西 东 南 E D A A D E E D A A D E C C C’ C’ 水平差分布示意 本水平差来源于理论打分，个别还会根据认筹情况和诚意客户调查反馈进行均好性调整 。 北 C’ 400 C‘ 400 380 E 380 D 180 A 200 A 420 D 60 E 85 C 85 C E 330 D 730 A 480 A 480 D 730 E 680 水平极差核算 若按均价8300元/M2计算，君悦阁水平差为730元，是均价的9%,在小户型水平差经验值5---15%范围内。 最好（ E ） 最差（ C’） 户型 生活空间宽敞明亮；功能分区合理；明卫、明厨 进深较大，户型狭长，单面采光 面积 50m2格局合理，实用率高 44m2面积大，功能分区受限 朝向 卧室南向、客厅东向 东向 通风采光 双面采光，南向通风采光好 进深过长影响通风及内部采光 景观 东向时代都会遮挡、高区可见部分时代都会园林景观，南向部分遮挡，高区可见香港山景 时代都会遮挡、高区可见部分时代都会园林景观 噪音 一般 一般 户 型 图 北 垂直差分布示意 低区 楼层 垂直差 累计差 7 0 0 8 30 30 9 30 60 10 30 90 中区 楼层 垂直差 累计差 11 30 120 12 30 150 13 30 180 14 30 210 15 30 240 16 30 270 17 30 300 18 30 330 19 30 360 高区 楼层 垂直差 累计差 20 50 410 21 20 430 22 30 460 23 30 490 24 30 520 25 30 550 26 30 580 垂直极差：580元 价格分布区间 7500-7800 7800-8000 8000-8300 8300-8500 8500以上 投资回报预估 单房：29m2 市场租金：1500元/月 按均价8300计算： 首期：55000元 30年月供：1056元/月 月收益：444元 30年收益率：9.7％ 1房1厅：45m2 市场租金：2300元/月 首期：约83500元 30年月供：1612元/月 月收益：688元 30年收益率：9.9％ 付款方式及折扣安排 付款方式 折扣率 预计比例 预计套数 综合折扣 一次性付款 97% 15% 50 97.85% 标准按揭（二成、三成） 98% 85% 284 但为保证均价实现，考虑100％的一次性付款，则综合折扣即为97％ 销售中折扣安排 价目表综合折扣率=付款折扣+综合优惠率 95.0% = 97.0% — 2.0% 优惠折扣 附加说明：如当日选房未达到100%，剩余优惠由项目经理根据现场情况灵活控制，作为涨价，控制销售节奏的手段 优惠来源 优惠比例 优惠额度 预计套数 综合优惠率 选房优惠 100% -2% 295 -2.0% 价格策略和预估 区域价格走势借鉴 0 8000 8500 8200 3个月 销售周期 均价 8170 燕南路88号一期 8200入市，试探市场,快速销售 金茂礼都 运用高开高走策略 6个月 燕南路88号二期 8500入市，销售速度明显放慢，为高开高走策略 7800 7600 城市主场 低开高走策略 以上价格含装修 8500 御景华城 高开高走策略 入市价格方案的选择 根据区域市场环境结合，以及本项目销售期短、均价高的需求特点，综合考虑，君悦阁入市价格策略选择方案二 方案 方案说明 优点 缺点 契合度评价 方案一 低开高走 低价入市试探市场，在销售中不断拉升价格 解筹率高，前期容易形成高销售率 影响项目总体价值实现，销售压力集中在中后期,销售期被拉长 ； 适用于区域市场启动阶段，分多期开发的大型项目