二手房交易法律培训.doc

二手房交易法律培训法律培训大纲 一、签约的注意事项 1、格式合同（条款） 2、特别约定（补充内容） 3、格式合同的书写部分 4、合同应著名当事人地址 二、按揭贷款方式的二手房交易 1、特点 2、风险 3、风险防范约定 三、履约管理 1、履约证据 A、交接凭证 B、变更 C、送达 2、履约档案管理 A、合同附件管理 B、履约证据 四、二手房交易法律知识 1、合同法 2、关于房屋交易的法律法规 五、签约资料的准备 1、看楼纸的法律效力 2、委托书的法律效力 3、身份证明 4、产权证明 5、签字人的身份 6、款项的纠纷 7、手续办理过程拖延 8、佣金确认书的纠纷 六、违约案件的处理流程 1、分行主管进行沟通 2、分行主管写知会函发及用印申请到行政部 3、行政部发送知会函并在规定时间内回访分行主管客户的反应 4、根据客户反应来决定是否需要发送律师函 5、行政部发送律师函并在规定时间被回访分行主管客户反应 6、根据客户反应来决定是否需要仲裁 7、将资料递交到仲裁委来仲裁 第一章看楼纸的法律效力 案例一：买方单方签署《中介服务协议》后私下和业主成交，公司能否凭《中 介服务协议》追佣？ 简要案情： 买方单方签署《中介服务协议》后私下和业主成交，公司能否凭《中介服务协议》追佣？ 简单案情：买方签署中介服务协议后私下与业主成交。 分行咨询：能否凭此《中介服务协议》追佣？ 律师意见： 1、未签署三方约，未成立真正的买卖关系，不建议凭《中介服务协议》追佣 2、只可追必要的支出费用，如车费、电话费等，但要举证。 点评： 1、《中介服务协议》主要是确认中介方曾带客户看房的证明，可显示我公司曾提供的中介服务的支付标准，根据《中华人民共和国》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”所以不建议只凭《中介服务协议》来追佣。 2、《中介服务协议》中的每一项内容都必须填写完整及真实，再由买方由正楷字签署。 3、业务员带客户看房时，要提高警觉性，买卖双方哪边人少就跟哪边，提防相互留资料。 4、业务员应该从约客看房的那一刻开始就要对买卖双方进行“拍针”，如：某某先生/小姐，等会看楼的时候 ，好不好您都不要表现出来，下楼后再跟我说，如果你表现出来的话，业主会抓住你的心理，那时我就很难帮你谈价钱，争取好的价格了等等。 5、下了楼尽量送客户出小区甚至是上车，避免客户回头撩业主。 第二章委托书的法律效力 第三章签约人身份纠纷 案件一：户口簿复印件作为诉诸法律的身份证明？ 简要案情：　　分行有一交易已处于签约阶段，但由于业主的身份证遗失，询问是否能以业主的户口簿作为签约的身份证明？如日后产生纠纷，能否以户口簿复印件作为诉诸法律的身份证明？律师意见：　　户口簿可以作为签署《房屋买卖合约》的身份证明，如产生纠纷可以户口簿复印件作为申请仲裁的身份资料。点评：　　即使户口簿可以作为签署《房屋买卖合约》的身份证明，但由于户口簿是没有相片的，因此无法100%证明持证人就是真正的业主本人。所以，如遇到业主的身份证遗失时，最好要求业主除了出示户口簿外，还要同时出示其他带有相片的有效身份资料，如护照、结婚证、内地居民港澳通行证、驾驶执照或老人证等，以确保万无一失。在身份证遗失后，客户可以即时向公安局申请补办，公安局会即时出具一份回执，客户可凭回执证明身份证丢失。客户亦可向公安局申请办理一张临时身份证（需另外支付费用），公安局在受理后两日内即可办出一张临时身份证，可暂代身份证明使用。 案件二：在真正业主未签三方约前，其亲戚已代签并已同我司签具结书与保 证书。该合约是否有效？答：该合约须经业主本人的追认才生效。受托人保证自己拥有代理权是不被承认的，必须由委托人证明受托人具有代理权才有效。 第四章产权证明的纠纷 业主婚前购买的物业，且按揭中，如婚后出售，是否需要配偶同意？ 简要案情：　　买卖双方在分行协助下签署了《房屋买卖合约》。由于签约当天为星期天，分行未能即时就该物业的产权情况进行查册。分行于次日查册后发现，该物业已被查封。向业主了解得知，该物业曾因经济纠纷被法院查封，但业主早已偿清债务，只是债权人没有到房管局办理有关涂销查封登记手续。现时买家得知情况后，以此为由要求取消合约。分行咨询：　　买家的主张是否成立？律师意见：1、由于签约当天为星期天，我司无法就该物业的产权情况进行查册。但我司已于次日补回，故我司已履行了中介方应尽的义务。2、若然买家强烈要求取消合约，我司只能配合。因为业主在签署合约时，未能确保该物业的产权状况可以办理交易过户手续。点评：　　交易前一定要了解物业的产权情况，否则前功尽废。 案件二：如果在业主未取得房产证时过定给业主，中介方是否违规？买方可 否对中介方提出起诉？答：新政后，业