探讨物业管理区域内各专业管理部门维修范围的界定范文.doc

浅淡新形势下的企业质量管理 质量就其内涵而言，有狭义和广义之别。狭义的质量，仅指产品质量。广义的质量除包含产品质量以外，还包括工作质量。 所谓产品的质量，就是指产品的适用性及安全性。具体指产品适合社会需要的程度，也即是产品适合社会经贸活动，经济建设的需要，适合人民群众日益增长的物质文化需要，以及出口创汇需要的程度。产品的安全性，是指不安全并可危及人体健康、人身财产安全的产品，不论不清，维修范围不清。各专业管理部门之间的扯皮之事，推诿之事，时有发生，严重影响了业鸥主的正常生活，尤其是实行物业管理的住宅小区，由于管钪理责任不清，维修范围不清，严重地影响了物业公司的正铬常工作，将本不应属于物业单位管理和维修的，全让物业骟管理单位来承担．由于部分业主对物业管理工作认识不足，以为只要我们的小区或花园实行了物业管理，缴纳了物输业服务费。所有的问题就应该由物业管理单位来负责。殊问不知，物业管理单位，既不是行政管理部门，又不是行政执法部门，物业管理单位就是一个企业，而且只是一个服够务型企业，他的职责范围，就是按照 《物业服务合同》梯的约定，来进行服务。在服务中体现管理，超出《物业服ｙ务合同》的约定，就不应该由物业管理单位来负责。决不筲能以为，我们居住的小区或花园实行了物业管理，就一切蜇问题全由物业管理单位来负责，只要我们按时交纳了物业焙管理服务费，一切损坏就全由物业管理单位来维修。根据骤建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“共用设施设备是指共用鸥的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、逞供电干线、照明、锅炉、暖气干线、煤气线路、消防设施锹、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库缓、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。LoピCAlHOST以上设施设备涉及供电部门、供水部门、力供暖部门、供气部门、房产部门、消防部门、市政部门等。在一个物业管理区域内,有如此之多的专业管理部门,泪若不对其管理责任和维修范围进界定,势必会影响到管理鳊和维修,影响到业主和使用人的正常生活。虽然沈政发[位1994]35号《沈阳市住宅小区管理办法》对物业管胲理企业与各专业管理部门的职责，做过分工和划分,可是ゎ该文件已经宣布作废，又没有相应的配套文件出台。现在骂对物业管理区域内共用部位共用设备设施的管理和维修只灏是凭各专业管理部门的“行规”来进行管理和维修，没有砷一个统一的“法规”进行规范和界定，尽管物业管理单位し在与业主委员会签订《物业服务合同》时，其共用部位共觑用设施设备的管理和维修已经写进合同条款，可是由于其ｂ管理界限不清,在实际运作中，有些问题很难界定，因此臭有必要对物业管理区域内共用部位共用设备设施的管理责掀任和维修范围的界定问题进行探讨，以便把物业管理工作峻搞的更好。 一、 物业管理区域内房屋共用部嗣位管理与维修范围的界定 [1998]2泗13号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》反的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位、户楸外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。对以上部颂位的管理和维修，应该属物业管理单位。因为物业管理的骱基础是物业，而物业是指已建成投入使用的各类建筑物及藻其场地，作为物业管理单位，绝不能脱离物业这个基础,哭而去从事其它的经营与管理，那只能是专业公司,而不是物业公司,尽管现在有的物业公司是由原房管所和企事业单位下属的房管科改制的；有的是开发公司下属的子公司∨；有的是社会物业公司，但其管理的基 之中。当需要小修养护时姨，应从物业服务费中支付；当房屋共用部位需要中大修以ｉ上维修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修荃申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算评书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过嗖，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金Б。物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理 二、 物业管理区域内共用设施设备管理维修范围的界定 [1998]2逶13号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》洁的规定，以下设施设备属园区共用设施设备： 1供电线抚路与设备设施管理维修范围的界定 ,应实行供电单位、物业管理单位、吵业主三方分段负责制。 从厢式变压扼器输出端总开关至单元控制柜至单元 电表箱输入端，应嘿由物业管理单位负责管理，当该段线路或设备设施出现故龆障和损坏时，应由物业管理单位负责维修；当该段线路或轫设备设施需要中、大修时，应由物业管理单位向业主委员愿会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证啕书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业帜主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使蘸用专项维修资金。 从供电干线至厢式变压器输出端总开ㄧ关，应由供电部门负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损