2010经典--武汉市CBD4000亩公共设施项目开发经营专题调研报告2007年.ppt

公共设施建设是城市区域开发和房地产开发成功的一个至关重要因素。不同于市政基础设施，一般大型公共设施建设均由政府直接投资建设和维护管理，其对区域、物业和土地价值的带动效应显著。 营造生态、人文的核心景观，成为区域和项目标志。 增强周边区域和项目的品牌知名度和魅力。 满足服务区域内客户对各种公共设施的需求。 极大地提升周边土地和物业的价值。 与相关项目开发连动，获取更多的商机和效应。 房地产策划大全 /chenguimao N 写好策略简报 黑弧广告 2003/07/27 4000亩公共设施所在地块 公益性显著，属城市级 公共设施，建议与政府 合作建设移交政府管理 具有可经营属性，或与 周边物业结合经营，建议 自主建设并持有经营管理 需开发商代建并移交 的设施，建议与政府 合作建设并移交管理 4000亩公共设施项目分类 定位与功能：CBD规划的山体公园、核心区广场、人工湖，是“山南水北”城市经典意向和商务“金十字”轴的核心景观，为商务、工作、休闲、观光、旅游服务的开放式公共性场所，对提升CBD整体功能、形成聚集辐射效应，带动周边物业土地价值作用巨大。 经营的特征：其价值在于带动武汉CBD区域的整体形象提升，营造周边环境作用巨大，但其自身项目不具有盈利特点。 第一类：公益性显著，属城市级公共设施，建议与政府合作建设 并移交政府管理 山体公园、核心区广场、人工湖 4000亩公共设施经营管理模式 1、自身不具备经营性，考虑经营平衡，需加大经营物业的建设成本投入； 2、增加后期维护管理每年约200万费用投入； 3、增加社会管理风险。 持续提升周边物业和土地价值； 2、增加公司公共资产的积淀，为挖掘公共设施潜在价值留下空间； 3、作为城市运营商，有利于形成长期整体的CBD品牌效应。 建成后长期持有经营管理 减少公司土地资产数量及公共设施未来价值利用空间； 1、符合大型公共设施政府持有，及服务于城市居民的公益目标一致； 2、与政府合作建设，约定移交。 建成后移交政府部门管理 缺点 优点 模式 建议模式：与政府合作建成后，移交政府管理 山体公园 人工湖公园 1、根据规划，实际享用湖岸线物业约占湖的1/3； 2、增加后期维护管理每年约600万费用投入； 3、增加公司物业管理外其他风险。 1、持续提升CBD价值及周边酒店、写字楼物业价值； 2、增加公司公共资产的积淀，为挖掘潜在价值留下空间； 3、作为城市运营商，有利于形成长期整体的CBD品牌效应。 建成后长期持有经营管理 1、减少公司土地资产数量及公共设施未来价值利用空间； 2、自身不具有经营性，维护管理费用平衡，需增加投资至少2.5万方物业用于租赁。 1、符合大型公共设施政府持有，与服务于城市及周边居民的公益目标一致； 2、与政府合作建设，约定移交政府。 建成后移交政府部门管理 缺点 优点 模式 建议模式：与政府合作建成后，移交政府管理 核心区广场 1、增加广场公共行政管理风险； 2、增加后期维护管理以及引入政府职能费用投入，如汉口火车站广场300人管理队伍； 3、增加社会管理风险。 1、体现商务区国际化物业管理，持续提升CBD写字楼物业价值； 2、增加公司公共资产的积淀，为挖掘潜在价值留下空间； 3、作为城市运营商，有利于形成长期整体的CBD品牌效应。 建成后长期持有经营管理 1、不能凸现商务区统一品牌物业管理国际水准； 2、未来广场周边物业挖掘经营潜力受制约。 1、强化维护公共设施秩序行政管理职能； 2、与服务城市及周边居民的公益目标一致 3、操作简单，合同约定移交； 建成后移交政府部门管理 缺点 优点 模式 建议模式：与政府合作建成后，移交政府管理 武汉龙王庙公园 该公园前身是江汉公园，由江汉区园林局管理。2004年武汉盛唐房地产发展有限公司开发龙王庙广场，投资1.2亿对江汉公园进行改造，建成后移交江汉区园林局进行管理。 公园周边一期商业面积1.45万平方米，月租金平均每平方米130元左右。公园相邻成熟商业地带月租金平均每平方米100元左右。 上海罗店“北欧新镇” 罗店北欧新镇，占地6.8平方公里，规划建筑面积180万平方米，分为特色住宅区、旅游生态区、文化教育区和风情商务区等，其核心风貌区占地1.2平方公里，包括美兰湖公园（300亩）、诺贝尔科技公园、美兰湖会议中心、北欧风情街、36洞国际PGA高尔夫球场以及文化广场等。从2002年10月至今已初具规模 。 相关案例 启动区广场 定位与功能： “欧洲之门”国际会展中心的重要部分，以连接国际友好城市为理念，通过广场与连接会展、酒店、商业等项目营造商业氛围，对提升启动区整体功能作用显著，是周边商业、酒店等物业的卖点。 经营性分析