房地产营销策略：伟星别墅2010年度市场推广计划广告策划.ppt

[ 现场战+圈层战 ] 伟星·别墅 2010年度市场推广计划 《 圣地雅歌 》 前期形象竖立 电视挂屏 《 圣地雅歌 》 前期形象竖立 公交车体 《 圣地雅歌 》 前期形象竖立 网络页眉 现场为王 广告说的再好其实都比不上现场看一眼、走一圈所带给客户的心理震撼；凤凰城中岛、南岛别墅区都已实景呈现，圣地雅歌也有醇熟的样板区和样板间；天气开始回暖，社区内部环境也开始改善；因此建议两个项目别墅的推广都要利用好现场的力量，大量邀约客户到现场品鉴，在现场进行产品推介，通过现场的感染力打动消费者。 现场活动建议： 1）西式茶话会（凤凰城可以在靠近湖边的庭院和草坪上举办；圣地雅歌可以在样板区举办） 现场活动建议： 2）红酒品鉴会、雪茄品鉴会（可以联合芜湖当地或者江浙沪的代理商，比如杭州的连锁酒商“久加久”合作，在凤凰城和圣地雅歌的样板间举办） 大众与定向媒介配合 由于芜湖市场比较小，舆论传播速度快，大众媒介广告信息能够在短时间内传播给广大客户，须要在媒介计划中有一定的配置；但是考虑到别墅客户的圈层性特点，建议有针对性的寻找目标客户，投放定向广告，提高广告到达率和广告收益率。 定向广告媒介建议： 1）银行VIP客户短信、折页直邮、月账单信封内广告；银行贵宾室折页、X展架； 2）车友俱乐部会员短信、折页直邮；汽车S4店折页、X展架； 3）连锁酒店和星级酒店大堂折页、X展架、电梯内海报、房间内单页； 5）写字楼大堂X展架、电梯等候区电视广告； 4）芜湖企业联合会/企业家协会会员短信、折页直邮。 辐射周边客源 考虑到芜湖市对周边县市的辐射影响力，为了吸引周边的客户来芜湖市置业，建议在高速公路入口处，凤凰城和圣地雅歌别墅能够各设立一块户外。另外为了配合公司今年的品牌扩张计划，建议以凤凰城和圣地雅歌别墅高端物业为主，参加安徽省各个大型城市今年的房交会，销售别墅的同时，扩大公司的影响力。 No.5 5~6月媒体投放安排 5月：形象入市 户外（凤凰城和圣地雅歌各两块，一块在市中心，一块在高速公路入口）、 公交车车体（凤凰城和圣地雅歌各1条线路）、 候车停灯箱（在市中心区域内）、 广播（凤凰城和圣地雅歌各1条）、 夹报（凤凰城和圣地雅歌各4期）、 短信（凤凰城和圣地雅歌各4条）、 电视挂屏、网络页眉 定向投放的宣传资料（根据最后确定的定向媒体调整） 《 凤凰城 》 前期形象竖立 报广 《 凤凰城 》 前期形象竖立 电视挂屏 《 凤凰城 》 前期形象竖立 公交车体 《 凤凰城 》 前期形象竖立 公交候车亭 《 凤凰城 》 前期形象竖立 网络页眉 《 圣地雅歌 》 前期形象竖立 报广 * * * * * * * * * * 目录 No.1 推广目标 No.2 市场分析 No.3 产品分析 No.4 推广方式 No.5 5月、6月媒体投放安排 附件：5月、6月工作时间表 No.1 推广目标 凤凰城北岛和北北岛别墅（153套）、圣地雅歌二区4、8、9、10、11、12、13、14院墅（47套），形象竖立、价值点诠释和客户积累。 No.2 市场分析 别墅市场前景乐观 国土资源部早已下达别墅用地禁令。伴随着别墅逐渐减少趋势，纯别墅项目的销声匿迹，别墅将会受到越来越热烈的欢迎。芜湖的别墅消费以自住为主，国家出台抑制炒房的新政对芜湖市场的影响不大。 市中心成圣地雅歌独有优势 芜湖的别墅项目主要集中在周边的区县中，具有影响力、称得上城市别墅的只有艺江南、圣地雅歌两个项目，而艺江南已经基本售罄，“市中心”成为圣地雅歌独有的项目优势。 软件配套须要提升 芜湖的别墅市场还不够成熟，除却硬件条件外，作为别墅项目在服务等软件上的欠缺还比较大。不论是伟星自己的别墅项目还是市场其他同类项目都存在这样的问题，建议能够先人一步，结合正在实行的“优+园区”物业计划，提高别墅项目的软件配套升级。 诉求层面须要提升 在卖点诉求上对自然、生态、环境专注的较多，而在豪华、品质、级别等层面的诉求较少，建议在做凤凰城和圣地雅歌别墅推广的时候拔高层面，与竞争对手有个区分。 No.3 产品分析 凤凰城别墅：主城区+稀缺自然 凤凰城别墅最大的价值在于将城市资源与自然资源和谐统一：项目位于城市主城区，距离市中心距离并不算太远；但是又拥有纯天然的大规模湖景资源。 北岛北北岛别墅：压轴巨献 此次推出的北岛和北北岛别墅位于凤凰城最北面，紧邻凤鸣湖核心湖区，相比已经销售的中岛和南岛别墅，环境更为宁静、幽雅，当之无愧是凤凰城最后的绝世珍藏。 圣地雅歌别墅：市中心别墅 圣地雅歌别墅最大的优势在于地处芜湖市中心，是目前芜湖别墅市场仅有的城市别墅项目，城市更近，生活更便利。 二区