北京御园项目建筑质量之困.docx

北京御园项目建筑质量之困张爱国 , 刘宏 , 秦为庆(河北工业大学 管理学院 , 天津 300130)摘要 :本案例从项目组织结构和项目工作流程方面描述了北京御园房地产项目 ( 一期)的初期施工过程和后期整改过程 ,以及在过程中涉及的相关内容 ,反映了当前一段时期 我国房地产行业普遍存在的一些问题。如何在保证施工质量的前提下 ,做到管理有序、 工作流程清晰和合理控制成本 ,是我国房地产企业必须要思考的问题 。关键词 : 北京御园 ; 项目管理 ; 房地产 ; 组织结构 ; 工作流程中图分类号 : F270 文献标志码 : A 文章编号 :167421692 (2010) 0620497210大型跨国企业集团 , 在全球 5 6 个 国家经 营业务 , 雇员超过 2 2 万人 。H 有限 公司的 五 项核心业务包括港口及相关服务 , 地产及酒 店 ,零售 ,电讯 ,能源 、基建 、财务及投资 。H 有限公司集团董事会全权负责集团的 内部监控制度 ,以及评估与管理风险。内部审 核职能的工作范围包括财务与营运审订、经常 性与突击审核、诈骗调查以及生产力效率检 讨等 。1 . 2 H 有限公司的地产业务概况在地产领域 , H 有限公司发展与投资不同 的地产项目 ,有地标级的办公商业项目如北京 D F 广场、上海 ML Z 广场等 。集团持有约 160 万平方米的出租物业 ,包括办公楼 、商业、工业 与住宅物业 ,主要位于香港。集团于中国内地 与特选的海外市场持有多项合资发展项目的 权益 。在中国内地 H 有限公司的地产业务分布 在 14 个城市 ,共有 30 个项目 ,开发面积约 120 万平方米 , 所开 发项目 以 住 宅 项 目 为 主 , 占87 % ,另外商业占 11 % ,办公楼占 2 % 。0引言2006 年 12 月 , 北京御园房地产项目公司开始按照合同约定向小区业主交房 ,因认为房 屋有严重质量问题 ,小区业主们拒绝收房。在 多次试图与开发商接触寻求解决方案无果的情 况下 ,约有 300 名小区业主组成了维权工会 ,通 过各种途径表达他们的诉求。2007 年 1 月 19 日 ,北京《新京报》以《设计 与建筑问题多发 ,交房纠纷问题大面积存在》为 题目对北京御园房地产项目的质量问题进行了 报道 ,其他如《北京青年报》《、京华报》、央视 2 套等多家媒体也对北京御园房地产项目的质量 问题进行了报道。由北京御园房地产项目引发 的对房地产建筑质量问题的关注一时成为众多 媒体和业内人士的焦点。H 有限公司简介北京御园房地产项目是 H 有限公司在国 内众多地产项目中的一个 ,但也是 H 有限公司 在北方地区的第一个地产项目 。1 . 1H 有限公司概况H 有限公司是一家在香港交易所上市的1收 稿 日 期 :2010206201作 者 简 介 :张爱国 ,男 ,讲师 ,研究方向为技术创新、工业工程 ; 刘 宏 , 男 , 教授 , 研究方向为技术创新、营销管理 ; 秦为庆 ,男 ,和记黄埔地产( 天津) 有限公司部门经理。管 理 案 例 研 究 与 评 论第 3 卷498告成立。2006 年 12 月 27 日 ,律师陪同被安排当天 收房的业主前往现场行使收房权利。在验与收 的原则问题上 ,开发商坚持先交费再验房 ,导致 当天被通知收房的业主无法收房 ,律师当场对 开发商提交了房屋由此不能接收应由开发商承 担责任的函 ,提示开发商改正收房程序 ,正视业 主验房权利。之后 ,业主集体参观了部分处于 验房过程的房屋 ,发现质量问题普遍存在 ,且比 原来预料的更加严重 ,尤其是很多问题 (诸如空 调安装、排污系统等) 很难整改 ,造成的心理落 差太大。3 . 2危机蔓延2006 年 12 月 31 日 , 原定交房的最后一 天 ,多名小区业主与律师一起到 H 有限公司北 京市总部 ,由律师宣读了《北京御园小区业主致 L 先生的公开信》。与此同时 ,在北京御园房地 产项目售楼处现场 ,上百名小区业主集体进行 了维权抗议。是什么引起了大批小区业主对北 京御园房地产项目开发商的极度不满 ,甚至于 放弃新年假期顶风冒雪采取如此激烈的维权手 段呢 ?新房质量差是主要原因 ,已经收房的小区 业主列出的房屋质量问题清单有 25 条之多 ,如 房间楼板太薄 ,轻跺脚震动就很明显等 ,中央空 调的管子非常多 ,管子安装工艺很粗糙 ,房屋漏 水现象严重 ,墙面已经被洇湿一大片。有的墙 脚居然明显大于 90 度 ,墙是斜的 ; 引起纠纷的 另一原因是开发商的态度 。2007 年 1 月 9 日 上午 ,几位业主代表在售楼处与 H 有限公司总 部的两位董事会面。经过商谈和实地调查 ,两 位董事虽然承认项目存在一定问题 ,但没有针 对业主提出的问题