房地产场形势和政策解读-山东房地产业协会.ppt

一、市场形势 （二）产业状况：总体健康，但库存量大、集中度低 2.产业集中度偏低 3.产品结构不合理 4.资本运营能力差 5.开发企业负担重 1.商品房库存偏高 五个问题 一、市场形势 （二）产业状况：总体健康，但库存量大、集中度低 五 个 问 题 1.商品房库存偏高。 2015年底，全省已竣工待售商品房4277万平方米。加上已批准预售的在建房地产开发项目，去化周期22个月，虽比上年减少5.3个月，但仍未达9-16个月的合理去化周期上限。局部性过剩，中小城市压力大，县市平均去化周期28个月，20个县市超过40个月；结构性过剩，商品住宅仅17个月，商铺和写字楼高达48个月。 一、市场形势 （二）产业状况：总体健康，但库存量大、集中度低 五 个 问 题 2.产业集中度偏低。 土地竞购无门槛，买地就能搞开发，导致开发企业数量多、规模小，2015年平均每家企业新开工商品房仅1.5万平方米，完成投资仅7283万元。龙头企业实力弱，缺乏知名品牌企业，全国开发企业百强中只有2家（鲁商置业、天同宏基），物业企业百强中有12家（明德、诚信行、宏泰等），房地产经纪百强没有山东企业。 一、市场形势 （二）产业状况：总体健康，但库存量大、集中度低 五 个 问 题 3.产品结构不合理。 房地产投资额中，住宅占74.7%，商业房占12.9%，写字楼占5.6%，其他地产占6.8%。从实物建设量看，住宅占82%，商业房占10%，写字楼占3%，工业、物流以及代建的公共建筑占5%。居住地产比重偏大，商业商务地产供应过剩，工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低。 一、市场形势 （二）产业状况：总体健康，但库存量大、集中度低 五 个 问 题 4.资本运营能力差。 我省本土开发企业自有资金少，2015年仅占到位资金的20.6%；融资能力低，银行贷款仅占12.9%。我省没有一家直接发行上市的房地产企业，鲁商置业、天业恒基、园城黄金、新潮实业未能通过再融资筹集资金。与央企和省外大企业相比，竞争时明显处于弱势。 一、市场形势 （二）产业状况：总体健康，但库存量大、集中度低 五 个 问 题 5.开发企业负担重。 房地产开发项目开工建设前，需办理若干审查审批手续，缴纳多种行政事业性收费、垄断服务性收费、政府型基金和各类押金、保证金。金融机构对房地产开发项目限制贷款，开发企业被迫高息拆借社会资金，加大了财务成本。 一、市场形势 （三）发展趋势：“黄金时代”已过，但新的商机已露端倪 市场趋势→高速增长→平稳发展 01 产品结构——住宅主导→多元产品并存 02 市场交易——增量为主→增量存量并重 03 开发建设——规模化、粗放型→品质化、集约型 04 产业分布——偏重开发经营→管理服务份额上升 05 组织结构——扁平化、散乱型→立体化、协作型 06 受宏观环境影响，全省房地产市场深度调整，房地产交易和税收同比均减少近20%，商品房新开工、竣工面积分别下降26.6%、5.6%，房地产开发投资仅增长0.8%，商品房库存去化周期达29个月。4、5两月，随着国家330新政的实施，降幅逐步收窄；6月份，房地产交易扭转连续十二个月的下滑态势，恢复正增长；10月份，房地产税收扭转连续九个月的下滑态势，恢复正增长。到12月底，全省全年商品房销售面积9727万平方米、销售额5408亿元，同比分别增长6%、10.8%；二手房成交面积2926万平方米、成交金额1264亿元，同比分别增长24.3%、32.6%；税收1002亿元，同比增长3.4%;商品房施工面积5.72亿平方米，竣工8278万平方米，同比分别增长4.9%、6.3%，增速高于全国平均水平3.6个、12.2个百分点。 去年一季度 一、市场形势 （三）市场态势：走出调整，企稳向好，温和回暖，谨慎乐观 在多重利好政策作用下，住房刚性和改善性需求有效释放，全省房地产市场保持回暖势头。据统计部门数据，今年一季度，销售商品房1489万平方米，实现销售额836亿元，同比分别增长23.5%、26.3%，高于去年全年增速17.5个、15.5个百分点；商品房销售均价5613元，比全国平均水平低2010元，同比上涨2.3%，低于全国平均增速13.4个百分点，未出现部分一、二线城市房价大幅飙升的情况。完成房地产开发投资1059亿元，同比增长7%，增速比去年全年提高5.7个百分点；商品房施工面积4.92亿平方米，其中新开工2598万平方米，竣工1303万平方米，同比分别增长7.5%、28.7%、5%。开发企业到位资金1854亿元，同比增长11.6%，增速比去年全年提高6.6个百