个人出租房屋税收政策分析及涉税风险提醒 - 思迈特.pdfVIP

中国本土最专业的财税咨询培训机构，为企业破解每一道财税难题 个人出租房屋税收政策分析及涉税风险提醒 个人出租房屋税收政策各地并不相同，为帮助各相关企业及时、准确掌握相关政策变化， 规避因政策变化带来的可能风险，中翰国际深圳思迈特财税咨询顾问服务机构（以下简称“思 迈特”）特对相关政策规定进行了分析解读并提醒大家关注其中的涉税风险。 一、个人出租房屋税收政策各地不统一 出租房屋获取租金收入作为一种应税行为，涉及的税种主要有：营业税、城建税、教育费 附加、房产税、印花税、城镇土地使用税和个人所得税。个人出租经营性房屋要全额计税；个 人出租住房根据《财政部、国税总局关于廉租房经济适用房和住房租赁税收政策通知》（财税 〔2008〕24号）规定，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出 租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础 上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。这样如果是非居住用个人 房屋出租，基本名义税收负担达到37.6%；而居住用个人房屋出租基本名义税负达到15.8%以上， 极容易给人造成税收负担过重的印象，引发逃税的心理。针对个人出租房屋的税收征管，各地 出台相关文件，实行税收综合征收率。采用税收综合征收率的方法降低了个人出租房屋的名义 税率，但目前在国家层面上 并没有统一的做法，同时各地的综合征收率不一致，往往由省一 级甚至由市级地税局通过规范性文件进行规定，法律效力的层级低。 思迈特提醒：由于综合征收率由各地为征收方便而自行发文制定，不是由国税总局统一 规范，也没有得到总局的正式发文承认，法律效力的层级低，因此存在政策的不确定性。企 业在查询各地综合征收率的同时，应当意识到这种方式的不确定性给企业带来的风险。 二、个人出租房屋税收征收机关各地不一致 对于个人出租房屋税收征收机关原则上由地税机关进行征收，是否有委托代征机构，各地 规定不尽相同。《深圳经济特区房屋租赁条例》规定，房屋租赁管理部门根据相关法规和税务 部门的委托，代征私人出租房屋税收；《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》（修订）则 明确，北京各区县地方税务局、地方税务分局根据实际情况可自行征收个人出租房屋的各项税 款，也可委托其他单位或部门代征代缴；《长沙市个人出租房屋税收征收管理办法》则规定， 深圳市思迈特企业管理咨询有限公司 地址：深圳市福田区振兴路金茂礼都大厦B 座4B-D Tel：075582810900 Fax：0755 http//:/ 共8 页第1 页 中国本土最专业的财税咨询培训机构，为企业破解每一道财税难题 长沙市地方税务局各税务所（分局）负责个人出租房屋税收征收管理。出租人应向出租房屋坐 落地的地税机关申报缴纳个人出租房屋税收。 思迈特提醒：由于对个人出租房屋税收征收机构各地不一致，有由地税部门直接征收， 有由代征人代征代缴，有专门的房屋租赁管理部门负责代征。因此，企业应当首先查询当地 有关规定，明确征收或代征机构。 三、计税依据的确定以租金收入为主 房屋租金收入的认定是计征的核心问题。各地对个人出租房屋税收的计税依据为出租房屋 取得的租金收入。但对租金收入的范围各地规定并不一致。成都市规定，租金收入为个人出租 房屋取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入；北京市则认为个人出租房屋并取 得收入就应当纳税，包括出租方向承租方收取的全部价款及价外费用；长沙市明确租金收入（包 括货币收入及相关经济收益）；深圳市则采用合同租金与指导租金孰高原则，即以指导租金作 为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。 思迈特提醒：企业应当与出租人签订房屋租赁合同，在房屋租赁合同中注意区分租金收 入、物业管理费以及水电费。同时注意各地计税依据的区别，是否明确以收取的全部价款及 价外费或以租金收入作为计算基数。此外，合同约定的租金收入应当不明显低于市场租金平 均值或指导租金。 四、计税方式各地存在差异 出租人取得房屋出租收入，应依法申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产 税、城镇土地使用税、个人所得税。为方便征管，各地一般采用综合征收率进行计征，计算公 式为，个人出租房屋当