实务案例题答案.doc

实务 一、单选题 1—5 BCADC 6—10 CCAAD 二、多选题 11—15 BC ABDE ACDE CDE AB 三、案例题 案例题答案 案例一 答案： 16、物业建设和销售过程，建设项目中由于多种原因，往往会存在一些问题，主要表现在: 物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不当、物业工程质量缺陷等。 建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等。 工程质量保修和工程遗留问题处理不及时。 建设单位从自身利益考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业服务企业承担。 建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业服务企业承担不合理的责任等。 早期介入的含义：早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理咨询活动。 早期介入的必要性：在开发建设工作的早期，物业服务企业于规划设计，并且在建设施工阶段同步跟进配合通过早期介入活动，将长期累积的物业管理知识与经验应用，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。 物业管理早期介入的作用： 优化设计。 有助于提高工程质量。 有利于了解物业情况。 为前期物业管理作充分准备。 有助于提高建设单位的开发效益。 良好的物业管理品牌提高了这个商品房小区的知名度，同时早期介入物业销售初期综合环境的设计，使该项目与该市同类建筑项目相比，具有更高的经济效益和社会效益。 案例二 答案 物业绿化管理的基本要求如下： 保持植物正常生长。应加强对植物病虫害、水肥的管理，保证病虫害不泛滥成灾，确保植物正常生长，没有明显的生长不良环境。 加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。为了保证小区环境整洁及安全，应及时清除园林植物的枯枝黄叶，对园林绿地范围进行清扫保洁，每年要对大乔木进行清理修剪，清除枯枝。在灾害天气来临前还应巡视所辖物业园林树木，防止其对业主、物业使用人造成潜在危害。 及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害。如对交通道路行道树进行适当修剪，对因设计不合理而造成的对居民正常生活有明显影响的园路分布进行合理化改造。这样既方便业主、物业使用人，也减轻物业公司绿化补种的压力。 创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。要对主要花木进行挂牌宣传，注明其植物名、别名、学名、科属、原产地、生长习性等方面的知识。引导业主主动参与绿化管理，使绿化管理达到事半功倍的效果。 小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”。小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。 物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品进行养护管理、保洁、更新、修缮，使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等工作。 案例三 答案 物业服务合同是物业服务企业与业主（或业主在会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。 物业服务合同具有的特点也包括： 一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。 物业管理涉及群众人日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。 在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业服务企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。 物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业服务企业形成一致的看法，其中的单个企业或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业。 物业服务合同可以因下列原因终止： 物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的。 物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的。 因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止。 物业服务企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行。 法律、法规规定的其他情形。 25、明某自其入住之日起就与物业管理公司建立了事实上的服务合同法律关系，即物业管理合同法律关系，该合同的效力不仅及于其自购的房屋，而且及