房地产开发成本控制个人总结.docx

成本控制个人总结要立足于事先主动控制，避免被动控制。（被动即为按部就班设计、发包、施工、变更、签证）首先确定合理的项目预期值，之后将预期值始终贯穿进规划、设计、开发报建、发包、审计中，甚至主动的影响投资决策。1/前期开发开发项目的经营好坏，项目能否收益，市场效应如何，品牌效应能否实现，主要在于前期工作的好坏，前期工作完成后，项目就已经定位，能否节约造价、利润多少已经基本固定。项目前期工作是集体智慧的结晶，他融入了高层领导的决策，项目实施人的具体策划等一系列纷繁复杂的过程。因此项目的前期工作在整个项目实施过程中起着不可估量的作用。控制要点：1、大量的基础工作，前期工作涉及内容广泛，从项目获得土地信息开始，获取土地详细资料，包括土地的位置、土地的土地权属、土地的土地权性质、政府主管部门的规划要点等。实地考察，通过市场/政策等的信息报告，市场调研，成本测算，技术可行性研究，形成初步的可行性研究报告，领导再一轮决策，通过后进行详细的可行性研究，详细的研究内容包括进行市场/竞争分析，确定项目定位，形成详细的可行性研究报告，审批通过后进行招、拍、挂牌获得土地，签订土地协议，办理用地手续获得建设用地许可证，接下来大量工作就是项目前期启动阶段的工作，包括所有手续的办理，设计规划部门获得建设规划用地许可证、规划许可证，落实开工许可的施工许可证，进入销售阶段还有预售许可证，待五证齐全了项目基本上已经定型。2、前期工作要做到测算项目的经济效益，这里涉及销售、融资、成本、建设期、内部收益率，项目周边区域的全盘有哪些信誉好的足球投注网站，确定本项目的销售价位，以确定总收入；进行项目投入产出分析及资金运作建议，涉及项目的成本测算。　　测算的真实与否影响着项目的成本高低，直接影响项目的定价及经济利益。3、成本贯穿于整个项目中，前期占了很大一部分，不能忽视或重视不够，以至于造成项目的失误和隐形的浪费，前期中的成本如土地费用就是一笔相当大的费用，土地费用在建筑总成本中的比重最大，所以土地费用的高低决定着项目定价的高低。　　前期开发成本主要遵循的原则是该花则花，能省则省，结合项目条件从实际出发来处理各项成本，绝不能图一时省钱，而留下隐患，到后期花费更大的代价，不是节约而是浪费。具体体现在以下几个方面　1 拿地阶段：土地、规划　　对于土地一般都认为是固定费用，但不尽然是，土地费用分为土地净地费用、毛地费用、拆迁补偿费、青苗补偿费等，如果土地的资料不够详细，地权属不是很清楚，在拿地的时候就可能会出现偏差，因此在前期工作中调研土地的资料足够充分，就可以减少后期土地的不可预见费用。另外，如果不是BOT模式的开发项目，尽量争取拿的土地为净地，如果是毛地，涉及征地、回迁安置、拆迁补偿、青苗补偿费等费用，如果由开发商来处理的话，容易出现麻烦，无形中加大了土地成本，故可以和当地政府协商由政府出面处理土地事宜，开发商接收净地，这样可以节约很大的成本。　　2 设计阶段：方案、勘察、建筑结构施工图　　方案优化对节约成本和创造效益，起到非常重要的作用。比如规划设计方案的主要经济技术指标是否全部选用，公共服务用房的面积指标确定，车库的选择方案，人防设计规划指标的确定，消防设计按规范要求能够满足使用的条件即可，避免浪费。　　勘察是详细施工图设计的基础工作，在实施中确定勘察单位很重要，勘察成果的可信度直接影响着后期设计的准确度，详勘不准确，地质条件就不清楚，设计基础的形式就不准确，在实际施工过程中就会发生变更，不仅给施工单位增加工作量，还要变更设计，无形中增加设计和施工的成本，因此详勘是节约建安成本的基础工作。　　大配套市政规划决定了投资的大小，按照市政规划要求有伸缩空间的调整，开发商可以根据周边市政条件，减少不必要的市政建设，最大程度减少成本投资。比如燃气工程如果是商业项目可以不设燃气制冷系统，周边社区成熟调压站改为调压箱；雨水管线的设计可以根据小区情况规划合理的设计，缩短管线铺设长度，也可以减少投资；电力设施也可以根据具体情况调整和优化；在项目上几个配套项目关键问题的优化节约，可以节约成本数千万。　　3 手续阶段：费用减免或缓缴类在办理工程相关手续时，需缴纳费用的科目繁多，但区域政策不同，可缴可免可省可缓缴的项目其实很多，这就要求开发商的开发人员一定要充分了解当地政府的各项政策及其优惠政策，在此前提下，通过努力实现费用的减免或者缓缴，为公司争取最大的资金节约。比如合同备案费，每一个地区都有不同的造价基准值，在合同备案时完全可以按照基准值进行合同备案，就可以节约成本；开工前的供水供电配套费、热力入网费等大配套费用的协调，虽不同区域有不同的参考标准，但也有很大的协调空间。　　另外，建委系统办理开工手续前需缴纳的一系列费用，如社会保障费、质量监督费、农民工保证金、工程意外伤害保险、安全措施费、垃圾处理费、环境保护费