万千时代商业街运营管理方案总册.doc

万千时代商业街运营管理方案总册 一、商业街运营管理方案： 1. 万千时代广场商铺是指从事具体纯商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中化高效管理的模式，对商业街商铺进行统一招商运营管理，是目前东莞安业开发商和东莞三赢商业策划管理有限公司合作，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响力。 2. 开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的 商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 3. 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能 归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 4. 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行统一管理商铺区别于其他房地产的核心力，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托东莞三赢商业策划管理有限公司统一管理，没有统一招商运营管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 二、商铺（统一招商管理） 1. 统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 2. 品牌审核管理指：招商对象需经品牌审核后才能进入，审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 3. 完善的租约管理指：签定租约、合同关键条款必须进入，租约管理包括约定租金、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一招商运营管理商业规划。 三、商铺（统一运营管理）理念： 1. 三赢公司对商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行统一管理商铺区别于其他房地产的核心力，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一招商运营管理，没有统一招商运营管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 2. “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 3. 商铺的统一招商运营管理的理念在于统一招商运营管理、统一营销、统一服务监督、统一物管，为了达到统一管理的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 4. 商铺须设立由开发商领导、三赢商业策划的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。 5. 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排。 6. 协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； 7. 服务项目：行政事务管理； 8. 监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 四、商铺（统一管理）方案与措施： （1）商铺策划营销管理方案： （2）商铺装修服务管理： （3）消防管理方案： （4）保安服务管理： （5）商铺建筑物的养护及维修管理： （6）保洁绿化管理方案： （7）人力资源管理方案： （8）财务管理方案： （一）商铺策划营销管理方案： 1. 统一策划营销管理方案有助于维护和提高经营者的共同利益： 2. 由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。三赢公司应该为商铺策划好整年的营销计划，所大节过小节小过、无节造节过”。 3. 组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与商户沟通预算，经商户同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊就能较好地执行按销售额分摊促销活动费用。 （二）商铺装修服务管理与措施： 1. 商铺出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过东莞三赢商业策划管理有限公司申请批准后作一些小的变动装修。 2. 二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》承租商装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电等。 3. 装修完毕后，三赢商业策划管理有限公司根据装修前业户递交的经认可的装计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重 作不同的处理。 4. 为了保证承租商在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由承租商选定应视工程涉及的方面来确定，凡涉及电力设备（