泰和郡商业广场项目可行性分析.doc

泰和郡商业广场 项目可行性分析 项目概况 项目区位条件 泰和郡商业广场项目位于苏州市城北相城区太平镇开发区开泰路1586号，属于高铁新城规划重心区。 苏州高铁新城按照“一年成势、三年成形、八年成城”的“138”开发战略发展。规划至2020年，高铁新城片区人口规模达到约24万人。分为“一区、一园、四带”。“一区”为高铁新城的行政和核心商贸区，现在高铁站，高铁大厦均已经全部建成，开车路过都能看到；“一园”为国际大学科学园；“四带”，东面的休闲居住带，南面的教育发展带，西面的商业办公带和北面的产业发展带。 太平镇区域人口目前约4万人，以区域内经济适用房和刚需房客户为主，整体消费能力一般，当前入住率还不高，但随着人口的不断导入，未来人口的集聚度将提高。 宗地四至及周边 泰和郡商业广场项目属泰和郡住宅项目南侧社区商业体，位于金澄路与开泰路交汇处，紧邻S227，区域内集聚了东宝盛世商业广场、金澄广场、太平邻里中心等大型项目。目前该区域内已经运营的大型商业项目为太平邻里中心（2012年12开业），引进有韩国影院、味庄、华润超市、电玩，并有KFC等品牌。 本项目东侧为东宝大厦、金澄花园、盛世花园、盛世商业街，已签约入驻开业。 项目南侧为商品房项目加州阳光城，项目建筑面积13万方，总户数800户，项目预计交付时间为2015年12月。 项目西北侧为青漪小区，一期共建25幢高层、3幢配套用房和1幢会所，可安置1404户拆迁居民以及238家四世同堂。第一批10幢安置房已于2012年10月交付使用，并规划机动车位、非机动车位近3000个。第二批将再建13幢高层以及一个1.65万平方米的大型地下车库，预计2014年底交付使用。 项目经济技术指标 总建筑面积 58010㎡ 我司租赁面积 4137.97㎡ 其中 商业面积 11602㎡ 主楼 46408㎡ 土地性质 出让 容积率 1.8 绿地率 30.6% 停车位 407辆 市场分析与定位 现状商业供应分析 区域商业现状呈现以下特征： A、本区域现处于商业起步期，以沿街底商为主，目前已经形成的以金澄路以东为代表的商业街，主要以生活配套、服饰、五金家装为主，品质不高,业态布局较混乱； B、太平邻里中心（商业体量1.8万方，含华润万家超市、KFC等主力店）为区域内唯一大型商业体，以极佳的地理位置聚集人气，商业环境较佳，离本项目约1800米，品质一般，有提升空间。 潜在商业供应分析 区域内潜在商业供应呈现以下特征： 随着泰和郡及周边项目在2014年6月交付使用，未来泰和郡商业广场项目将由形成强势消费的社区商业体； 未来区域商业供应量较大，竞争将激烈，但商业氛围将得到大幅度提升。 随着各项目的陆续交付，未来商业项目竞争将相当激烈，同时区域商业氛围将得到大幅度提升。 项目初步定位 市场定位：泰和郡社区商业广场·高铁新城社区商业街 客群定位：核心商圈为太平镇区域常住居民，以居民日常消费为主 业态方向：餐饮、酒店为主，教育培训、休闲娱乐、品牌零售为辅 经济效益分析 项目承租价格及条件 项目租赁期6年（含二年免租期），第三年起租金单价租金为40元/平/月，免租期24个月。 项目招租预估 根据目前太平镇及高铁新城的租金水平和各业态的经营情况，结合都市邻里商业街业态方向，我们开业前两年为培育期，为了快速引入品牌商家，打造商业氛围，走低门坎引入商家策略，以第一年免租12月，第二年以扶持优惠均价在25元/平方米·月的低租金收进，第三年商业氛围成熟后回归正常市场租金40元/平方米·月，项目前三年出租率在85%以上，项目租金年递增从第四年起后续年递增在5%左右。 经济效益分析小结 本项目前三年经济效益一般，但随着泰和郡商业广场和整个区域商业氛围的逐步成熟，麦当劳于年底入驻本项目西侧，未来本项目所在区域将成为高铁新城的稀缺地段，商业价值将显著提升。 综合分析及结论 项目SWOT分析 项目优势： 项目位于未来高铁新城商业区域，紧邻盛世商业街，金澄路是商业主街，本项目沿金澄路设立，展示效果和商业价值较高； 项目整体品质较好，商业部分立面材料为石材干挂，且层高设计适合大多数的商业业态； 项目2层和顶层有加建可能，能提高项目的附加价值。 项目劣势： 项目规模较小4137.97㎡，形成跨区集聚消费功能难度较大； 物业条件对部份业态形成局限性。 项目机会： 随着高铁、内环高架等公共交通系统的完善，高铁新城作为苏州规划重心区，各楼盘入住率将不断提高，未来人口和消费需求也将不断提高，太平镇开发区整体商业格局和环境将得到改善； 高铁新城目前整体商业环境尚处于起步阶段，随着各项目的入驻及周边商业项目的兴起，未来该区域必将成为太平开发区的商业核心。 项目威胁： a、当前太平镇人口仅4万人，楼盘入住率不高，商业环境改善需要一定的时间； b、随着电商冲