聚麟城市广场营销模式建议.doc

聚麟城市广场营销建议 第一部分：营销模式建议 模式一：营销团队全部自行组建 方式：成交销售部及策划部两个部门 人员：配备分管营销的副总1名（考虑到成本问题不设营销总监职务）；销售经理1名，置业顾问6名；策划经理1名；文案及设计各1名 驻场：全部驻场 薪资待遇： 副总：属于公司管理层，工资不计入营销成本 销售经理：5500元/月+销售总额万分之六提成（商业部分提成为销售总额的万分之八） 策划经理：5500元/月+销售总额万分之三提成 案场策划执行：2000元/月 文案：3500元/月 设计：3000元/月 置业顾问：2000元/月底薪+千分之1.8提成（根据完成额度制定递进式提成） 以上所有费用按年销售额1.5亿测算，则基本工资和提成共计约78.3万/年，占总销额的0.522%，加之人员保险、补贴及置业顾问递进式加点部分约0.1%，该模式的销售费用合计约占总销额的0.622% 模式二：销售团队自行组建，策划外包 方式：成交销售部 人员：配备分管营销的副总1名（考虑到成本问题不设营销总监职务）；销售经理1名，置业顾问6名；案场执行1名；策划团队外包 驻场：销售人员驻场，策划团队重要节点驻场 薪资待遇： 销售经理：5500元/月+销售总额万分之六提成（商业部分提成为销售总额的万分之八） 置业顾问：2000元/月底薪+千分之1.8提成（根据完成额度制定递进式提成） 案场执行：2000元/月 策划团队：15000元/月 以上所有费用按年销售额1.5亿测算，销售费用合计约77.4万，占总销额的0.516%，加之人员保险、补贴及置业顾问递进式加点部分0.1%，该模式的销售费用约占总销额的0.616% 案场辅助人员 保洁1名、形象岗保安2名 工资：保洁约1800元/月；保安约2200元/月（要求形象好） 按年销售额1.5亿测算，该部分案场辅助费用占总销额的0.05% 营销推广费用 考虑项目推进速度及去化周期，参照常规营销推广费用比例计算（总销额的2%以内），建议首年度住宅推广费用占总销额比例为1.2% 商业推广费用占总销额比例为3%-4%（待商业推出时另行确定） 综合以上各项费用，首年度总营销费用（销售费用+推广费用）测算如下： 营销模式一：占总销额的1.872% 营销模式二：占总销额的1.866% 第二部分：主要职责及工作任务 一、销售部 1、负责现场销售管理与销售执行； 负责制订并提供项目销售策略； 负责制定并执行销售价格体系及销控策略； 负责以促销为目的的SP活动； 负责相关销售数据统计、分析（包括销售日报、周报、月报、促销分析报告等），并提供销售报表 6、负责销售人员的招聘、培训和管理工作。 7、负责市场调研及分析工作 二、策划部 1、负责根据项目的市场定位、产品定位、客群定位以及目标等基本要素制定项目营销策略营销组合策略、媒体组合策略、重大SP活动策略、价格策略等； 根据每个营销阶段的销售特点、去化特征以及客户需求特征，制定短期的销售策略、价格策略和媒体策略；广告创意根据项目形象与销售需要，在相关SP活动专案（包括展会、咨询会、客户联谊活动及各类典礼）基础上，进行包装展示的设计工作； 提供项目现场包装策略及设计方案（现场看板、指示牌、工地围墙、现场旗、大型广告牌等）； 提供项目销售接待中心及样板间的设计建议； 负责相关设计（包括楼书、户型、报纸广告、杂志广告、夹报广告、展板、户外看板等的设计）项目立项申请报告书