透析商业地产的成功率.doc

透析商业地产的成功率在发达国家是先有商业再有地产，而在中国却是先有地产再有商业，这种先后顺序的倒置，极大地降低了中国商业地产项目的成功率。当前我国商业地产的结构性矛盾主要体现在两个方面，一是传统的大型社区商业设施项目一定程度的过剩与新建社区相当匮乏的矛盾。一个好的商业布局应该是大中小项目协调发展，这样的商业生态链才能保证不同的消费群体在不同区域都能得到最方便、最高效的服务。便民商业设施的匮乏不仅仅体现在大社区，在高档的别墅区里同样存在着这样的问题。关于商业地产的空置率，据国家统计局今年6月份的统计数据，我国商业地产的空置面积达已达到2788万平米，比去年增长21%。目前全国每年新增的商业地产面积占到整个商品房市场增量的10%-15%，但是积压的面积却占到整个商品房积压量的25%以上，从**年商品房总体情况来看，在商品房的空置面积总体下降的情况下，商业地产的空置率却在上升。在此，不妨参考一下国外发达国家的商业规划和商业之间的关系是如何处理的。比如，新加坡的商业网点共分为五级：中央商业中心、区域商业中心、小型商业中心、边远商业中心和邻里商业中心。新加坡的商业网点是由城市局来统一负责，其任务是确保有限的土地资源能够得到充分利用。新加坡方面严格规定：每个商业中心对网点的选址、规模、商品等都有明确的要求，也规定新增的商业设施不能影响已有的商业中心。同时，要严格遵守交通蓝图规划，任何人无权擅自改动，如果要改动就要提出足够的理由，并且要经过法定的程序。新加坡的商铺非常发达，整个城市的发展也十分有序，这不得不归结于其前期整体的良好规划。这与我国很多城市的情况不一样，我国的一部分中小城市根本就没有规划，即使是一些大城市有了规划但也不能够严格的执行，随意变动性很大。更有甚者，为了拿到工程的规划许可证和开工许可证，以住宅的名义进行申报，并且也以住宅的名义向银行进行借贷，以造成商业地产的事实，然后通过各种关系或以很低的违规成本绕过政府的规划和政策的管制。出现这种现象一方面体现出开发商对政策的不严肃态度，另一方面也体现出政府规划政策的有效性很差。英国是个发达资本主义国家，其商业地产非常发达，遍布城市、农村、边远小镇。英国把商业规划提升到了这样的一个高度：认为商业网点规划是促进城市经济、商业自身健康、协调、可持续发展的重要手段，并经过议会形成正式的法律文件。为了使商业网点的发展达到规模适度、布局合理、结构优化，英国政府征求社会各界意见，制定了规划程序，并且在实践中随着本地区经济的发展情况，不断扩展与修订。与此同时，英国在商业发展中还有一个显著特点，即英国对大型商业设施规划实行严格管理，对本国和外商企业的规划采取同样的政策，没有区别对待，更没有专门针对外商的规定。而在我国某些城市却把招商引资作为头等大事，并为此修改我们的规划，制定特殊优惠政策。从经济的角度看，商业网点连接着产品的生产和销售，从社会的角度看，商业网点连接着百姓的日常生活，商业资源应该是社会的公共资源，为何不公平对待？“我认为做商业地产项目是做所有地产项目中最难的，做住宅项目是最容易的”，后来营销策划机构总经理张东先生这样告诉记者。他认为，从地产开发商角度讲，做地产项目从易到难的顺序一般是这样的：住宅——公寓——别墅——办公楼——商业。只有住宅等前几个顺序的项目做得很成功，最后做商业地产项目才有成功的可能，不然很可能会失败。目前国内的地产商存在两个认识误区：一是认为商业地产盈利高，故都想来做商业地产，但高盈利同时也存在高风险。二是认为有很大市场需求，因为**年中国零售业全面开放，国外有许多零售商将来中国开店。但令人担心的是国内的地产商未能真正了解零售商对商业物业的要求，自主地建设了很多商业物业，而又不能满足广大零售商的商用要求。在西方发达国家是先有商业再有地产，而在中国却是先有地产再有商业，这种先后顺序的本末倒置，极大地影响了中国目前商业地产项目的成功率。内地地产商的开发程序是：买地——设计(按地产商的主观要求)——建设(按地产商的要求)——分割出售或出租(中小投资者购买)——回笼资金——开发新项目(用回笼的资金)。其实正确的开发程序是：招商(与零售商等商家签好合同后)——设计(按零售商等商家的要求)——建设(按零售商等商家的要求)——分割出售或出租(中小投资者投资购买)——物业管理(开发商或第三方)——长线经营——开发新项目。在前一程序中，到分割出售或出租阶段后就会出现一系列问题：一是难以统一经营。在商业地产发展初期，广大中小投资者会在地产商广告承诺8%-20%的高回报率诱惑下热情购买，但由于地产商的分割出售或出租，缺乏整个商业物业的统一经营，各业主各行其是，有可能开饭店的与开药店或与开展服装店的在一块经营，会乱成一团。如新恒基集团公司(以下简称：新恒基)在北京长安街上建的恒基中心，从建成