龙逸花园开方案设计.doc

目 录 目 录 1 摘 要 2 Abstract 3 引 言 4 第一章 项目背景与概况及拟建规模和标准 6 1.1 项目背景与概况 6 1.2 拟建规模和标准 7 第二章 市场研究 9 2.1 沈阳市总体经济状况 9 2.2 商品房价格走势分析 10 2.3 竞争分析 12 2.4 本项目市场定位 12 第三章 项目可行性研究 15 3.1 总体构想 15 3.2 资源供给 18 3.3 环境影响和环境保护 18 3.4 项目开发组织机构 20 3.5 投资估算 21 3.6 效益分析 23 3.7 结论 27 第四章 市场营销方案策划 27 4.1 房地产企业实施顾客关系营销的必需性 27 4.2 值得重视的几种房地产营销理念 28 4.3 龙逸花园综合小区营销方案分析 30 第五章 物业管理方案策划 33 5.1 我国物业管理发展的趋势分析 33 5.2 龙逸花园物业管理方案 35 第六章 参考文献 42 附录一：英文资料 43 附录二:房地产开发面临的机遇与挑战 50 附录三：项目平面图 54 引 言 ----房地产开发建设改变了沈城面貌 沈阳市房地产开发建设是在80年代中期随着我国城市经济体制改革大潮涌现出的新兴产业。这个异军突起的产业，因其充满希望、生机和活力，很快拉开了发展的序幕。到了90年代，特别是邓小平同志南巡讲话后，开始掀起了它的第一个高潮而席卷全市。到1999年6月末，经市主管部门审查具有开发资格的房地产开发公司有192家，年开发建设能力可达1000万平方米左右。从“六五”计划中期到1998年末的15年中，它在当代沈阳经济发展和城市建设中做出了重要贡献。主要表现在以下四个方面： 一、住宅建设取得了辉煌成就 从1984年到1998年，全市住宅竣工面积达4109.7万平方米，新建2万平方米以上的小区411个，拆除旧房约800万平方米，安置被拆迁户36万户，全市人均居住面积由1985年的4.37平方米增长 到1998年末7.77平方米，这是一个能看得见摸得着的，很了不起的状举。今日的沈阳市住宅小区星罗棋布，大厦遍布全城。夜幕降临，万家灯火，如同繁星闪烁，交相辉映，构成一幅美丽的夜景。 二、改善了城市基础设施 城市的发展，主要取决于基础设施的建设，而房地产开发建设正好在这个方面发挥了重要的作用，做出了自己的贡献。 九五计划以来，全市房地产开发公司认真执行“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的方针，在城市规划的指导下，开发公司实行成街成片开发建设，采取开发开路和开路开发，打通一条路两侧起高楼的办法，加速了城市基础设施和居民生活需要的公共服务设施的建设，为广大居民提供了方便，拓展了城市功能，改善了人民的居住条件，使街景街貌大有改观。通过房地产开发建设，沈阳这座古城，正在焕发着青春的光彩，正以坚实的步伐，向国际现代化城市迈进。这不仅为本市经济的发展提供了优越条件，同时也为国内外投资者提供了一个很好的投资环境。她像一块宝石一样，吸引了五洲宾朋。实践证明，没有房地产开发，沈阳的旧区就得不到改造，就不会有36万户从完全低洼的危房中搬进新居；就不可能实现城市建设与工业发展同步进行；就不会有今天的沈阳城市面貌。 三、带动了相关产业的发展 房地产业是基础性，先导性产业。房地产业发展不仅改变了城市的面貌，改善了人民的生活，同时还带动了全市建筑业、建材业、运输业、服务业、工业、商业和其它第三产业的发展，起到了杠杆的作用，同时还解决了一部分劳动力就业问题。房地产开发对沈阳国民经济的发展发挥中心城市的作用，做出了巨大的贡献。 四、为城市建设积累了资金 房地产开发不仅直接参与了城市建设，同时用自己的经营成果，为城市建设积累了大量资金，弥补了国家对城市建设投资的不足。房地产法第29条规定：“房地产开发企业以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。”房地产开发作为一个大投入、大产出、大利润的产业，它所创利税都上交国家，资助财政。而后政府又以取之于民，用之于民的方式，改造和建设了我们的城市。15年来，沈阳市房地产开发公司创造了大量利税，有力地支援了我市的城市建设。 房地产开发在沈阳城市建设中，创建了光辉的业绩，功不可没。人们感谢为民造福的开发建设者，并企盼他们能做出更大的贡献。当前，随着宏观经济的调整，房地产市场虽然出现商品房滞销和资金短缺的状况，但是，从长远来看，这只是一个表面的暂时的现象。随着国民经济的发展和人民收入水平的提高，住宅建设作为消费热点和新的经济增长点的形成，住房小康长远规划的逐步实现，城市化进程的加速，从需求潜力和发展趋势来看，房地产开发建设仍然有着无限美好的前景。只要我们认清形势，澄清疑虑，审时度势，振奋精神，坚定信心，新世纪的房地产开发建