中国房地产业发展的战略思考.doc

中国房地产业发展的战略思考 中国实行改革开放政策近30年来，国民经济的持续快速增长令世人瞩目。经济发展的重要动力之一是国内需求，房地产业成为国民经济的支柱产业和主导产业。我从八十年代初期起跟随万里同志投身中国农村改革，九十年代初期我主张“坚持改革的市场取向”的文章发表，曾招致报刊不公正的批评，但很快证明我的意见是正确的。17年前我的导师厉以宁教授把我和同届另两位同学的硕士论文汇集成书，定名为《走向繁荣的战略选择》。17年后这本书的预言完全实现了。这以后我从事房地产业多年，成为这个行业的资深人士。 一、回顾篇：我国房地产业近十年的发展 自我国内地1998年加快推行住房商品化以来，房地产业至少已在十个方面成为热点： 1、消费热点：商品房销售额十年中增长12倍；销售面积平均每年增长22%。带动房地产开发投资平均每年增长22%。这样旺销的市场，目前没有几个产业可以与它相比。2007年居民用于购买房屋的支出达2.6万亿元，加上购买汽车1万多亿元，两个产业就像飞机的两个引擎，推动着中国经济的起飞。 2、信贷热点：在中国发展住房抵押贷款是由我们房地产业人士而不是由银行业人士提出的。现在银行住房抵押贷款余额达到2.7万亿元，占全部金融机构人民币消费贷款余额3.3万亿元的82%，成为商业银行最好的资产。 3、价格热点：从1988年以来的20年来，我国内地商品房平均价格都是在涨，平均年涨幅为11.8%，十年来平均年涨幅为4.9%，其中四年来房价年涨幅为8.8%。温总理指出：“近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见”。 4、调控热点：如近几年城市土地使用权出让全面实行“招拍挂”，好处是明显的，问题是独家拍卖造成地价过快上升，去年不断出现“地王”，推升房价猛涨，老百姓不堪承受。要抑制过快上涨的房价，就要完善我国的土地供应制度。 5、经济热点：中国居民的消费特点之一是“排浪式消费”，2000年以来城市居民消费进入到十万元级，消费需求集中扑向汽车、房地产，形成第四次“排浪式消费”浪潮。由房地产业和汽车产业带动的主要是重化工业，它对相关产业产生了巨大的拉动力，推动中国工业经济进入“重化工与资本密集型阶段”。 6、广告热点：在我国内地平面媒体广告收入中，房地产广告占20%，是各个产业中最高的。房地产业的发展支持了新闻、出版和文化事业的发展。 7、人物热点：做我国房地产行业名人多、出名快，往往一个项目就成名。究其原因还是与产品的特点有关：房屋商品是长期使用、长期付款、长期保值、长期服务的商品，人们对它的提供者特殊重视。 8、争议热点：房地产业的许多问题经常引发社会争议，如：对房屋“空置率”到底是多少的争议，对“近年我国最终消费比例降低”问题的不同看法，对城市居民购买农村“小产权房”是否违法的争议，等等。 9、发展热点：从长远看我国住宅总量需求巨大，至少来源于四个方面：现有城镇居民要求改善住房条件；农民进城促进城市化发展；城镇旧房拆迁带来对新房的需求；中国人口增长带来新增需求，等等。巨大内需将拉动中国经济持续增长。 10、研究热点：1994年由我创立的《中房指数》起到了良好的预警作用。我所提出的中国房地产业“周期性发展规律”已被业界普遍认同。多年来我和同事们不断向国家提出政策建议，多为国家所采纳。其中包括：1996年提出住房建设可以成为国民经济新增长点的建议，当年为国务院所接受；2000年提出“房地产业成为国民经济支柱产业”的政策建议，已在2003年写入国务院文件。 二、价格篇：我国内地的房价问题与走势分析 房价问题及走势是社会各界普遍关心的问题，经常引起人们的争议。 1、对房价走势的不同预期 近几年来我经常听到“房价下降”的错误预期。2003年有的经济学家预言房地产业要“崩盘”，2005年又有人要求“房价下降”，这些预言都误导了百姓。这以后房价继续大幅度上涨，居民说，原来能买100平方米的钱，现在只能够买60平方米了。2007年初又有国外专家预期“房价将向下转折，步入五年以上大熊市”，央行年度报告预警“2007年房价下跌可能引发金融风险”。当时我对全国房价走势的预测是上涨，实际情况是2007年6月起商品房价格猛涨。2007年底出现的“拐点”之议也是一种虚假的预告。 2、供不应求造成过快上涨 分析我国商品房价格上涨的原因，主要是供求失衡推动房价、结构缺欠抬高房价、成本高企拉升房价。国务院早就要求“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”，近几年却在总量和结构方面都出现了问题。国家统计局去年分析房价过快上涨的原因是：1、居民需求旺盛；2、房屋供应不足；3、土地成本上涨；4、建安成本上涨。 3、抑制供给还是增加供给 为什么出现严重供不应求？除了市场持续旺销之外，主要是几年来主管部门把国家控制基本建设过热的正确政策，不适当地用于居民所急需的住