关于我国房地产经济的实证研究.doc

1 研究的背景、意义和方法 改革开放30年以来，我国经济保持了相对快速平稳的发展，人民生活水平不断提高，社会改革不断深入。随着土地使用制度改革和住房制度改革的深化，我国住房建设的步伐加快，住房消费有效启动，居民的住房条件有了很大改善。1998年国务院下发了《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》以来，我国房地产市场不断发展，有效地拉动了经济增长和提高了人民的生活水平。 但同时，我们也应该看到我国房地产市场在发展过程中所暴露出来的一些非常严重的问题：房地产投资增长过快、房地产价格迅猛增长；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善等。特别是近年来我国房价增长过快，已成为社会各界关注的热点问题，房地产市场是否存在泡沫也成为经济学界不断争论的焦点。 为了保持我国房地产市场持续、健康、稳定的发展，自2003年以来，针对房地产发展中出现的突出矛盾和问题，我国政府采取了一系列旨在完善房地产市场体系调控措施。应对不断上涨的房价，中央相继出台了一系列政策对房地产进行打压，抑制房地产价格上涨。但从实际效果来看，这些政策并没有发挥多大作用，我国房地产投资增长过快和房价疯狂上涨的势头并没有得到遏制。 房地产业在我国国民经济中占有举足轻重的地位，一旦出现房地产泡沫，没有及时控制，其对经济发展的破坏将是非常巨大的。 相对于发达国家，我国关于房地产的统计制度还有待完善，国内对于房地产泡沫的判断可以说还处于感性认识的阶段房地产泡沫的量化分析和综合评判相对不足，并且还存在很多问题，在经济学界甚至出现中国房地产有泡沫和无泡沫的争论。所以，非常有必要对我国房地产泡沫进行深入探讨，及时发现问题并加以解决，其意义不仅仅在于促进我国房地产市场健康可持续发展，更在于中国经济在改革开放三十年 之后实现转型，对比日本和美国的前车之鉴，其长远意义是 1.3研究的方法 其次，分别从房价、房地产投资、房屋空置率和房地产开发结构四方面探讨了我国房地产市场的现状，指出我国房地产行业存在的种种不合理现象，初步判断我国房地产市场可能存在泡沫。 再次，重点探讨了我国房地产泡沫指标评价体系的设计，在比较了诸多参考文献中的指标之后，遵循综合性、代表性、可比性、可操作性等原则，选取了十个指标作为评价泡沫的指标体系。 最后，利用因子分析法，对这十个指标进行降维，得出综合指标，并计算了综合指标在各个年份的得分，得出我国房地产泡沫程度图，并给出了合理值的上限。以此为依据，判断我国自2002年以后，房地产市场存在泡沫。 在文章的结尾，结合个人的见解以及各类文献的观点，对我国房地产市场泡沫的形成机制进行了探讨并提出了一些政策建议。 2 关于房地产泡沫的争论 对于目前我国房地产形势的判断，经济学界存在两种针锋相对的观点，一种是认为我国房地产存在严重的泡沫，另一种认为我国房地产市场并不存在泡沫，只是局部过热而已。 房地产泡沫论 曹建海教授认为中国内地效仿香港住房制度，造就了目前严重的房地产泡沫，延续至今，处于积重难返的地步。中国寄望房地产拉动经济增长是饮鸩止渴，只会将泡沫破灭的风险进一步延后，由此带来的风险累积，将会对 曹建海，中国社会科学院研究生院教授 未来经济的发展带来破坏性影响[]。 中国社会科学院金融研究所易宪容博士也认为中国房地产存在泡沫是不争的事实。无论从消费的角度还是从投资的角度国内住房市场的热销仅是以往存量需求 的释放而不是潜在需求真正地转化为有效需求。有效需求不足一味地提升房地产的价格只能使得中国房地产市场的泡沫越吹越大[]。国内的房地产泡沫早已被吹的很大了，但房地产泡沫往往是集中到一个或几个城市，我国房地产泡沫很难在全国城乡各地普遍产生[]。 香港中文大学郎咸平教授认为中国房地产业供给面市场化严重不足，需求面市场化过度。在供给层面，土地开发权和银行信贷权这两大核心资源以及长流程管理都不是充分市场化，而是被掌握在政府手中但是与铁路石油等不同的是，政府却开放了房地产业需求面的价格；另一方面，需求层面由于经济变坏，大量企业将资金从缺乏利润的实业投向高利润的房地产业，从而导致了高房价，房地产泡沫由此诞生[]。 房地产非泡沫论 厉以宁认为，房价上涨不可避免，地产市场没有泡沫。在未来相当长一段时间内，房价的上涨是一个不可避免的趋势，但这并不意味着房地产行业就存在着泡沫隐患。恰好相反的是，人们的居住水平会随着行业的良性发展稳步提高[]。在成都谈到泡沫现象时，厉以宁教授再次阐述了他的第二套住房理论，他说拥有两套房的人还不到10%，这个比例表明成都房地产的空间还很大他认为很多居民有了第二套住房的需求，应该把它看成是扩大需求的方式。在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是泡