金地产项目市场环境调研报告.doc

金府路项目市场环境调研报告 项目区域环境与街区功能分析 精要提示：区位、区域环境、街区功能分析、结论综述 房地产商品一个最重要的本质特点，就是其不做物理运动的地域特性。对项目所处地域及街区环境功能的全面调查与研究，是如何与项目开发及产品定位发生关系的，在此就显得非常关键。为此我们对本项目所处区域及街区环境和功能进行了如下调研。 一、区位、所属地、街道名 1、区位：位于成都市城区西北面，二环路与三环路之间，茶店子及金府路西侧。 2、所属地：成都市金牛区茶店子街道办事处。 3、街道名：成都市金府路。` 二、项目用地与街区功能分析 ㈠、项目地块概况 1、项目临界现状 本项目地块位于成都市西北面金府路与三环路之间，东临金府路、原白帝城火锅并与茶店子相望；南靠成都市微波局；西接三环路金牛立交桥与著名国宾馆——金牛宾馆相邻；北连四川省摩托车微型汽车服务中心、成都吉翔汽车销售有限公司和原金牛区政府所在地。 2、地块形状 本项目地块呈较规则矩形状，南北较长，东西较短。 3、地块现状 地块目前为二幢临街2层营业用房，其底层为汽车配件、汽车维修、汽车美容及装饰、汽车轮胎经营店；二层为部分写字间、仓储用房等。 4、地段分析 项目所处区位属城乡结合地带，周边建筑以企业厂房、农舍及部分公建设施（如微波发射塔、加油站）为主，道路两侧的营业房也多为零散的个体商铺，缺乏统一的规划布局；加上金府路属城市主要物流干道（大件路），来往车辆量大，其中尤以重型货车居多，空气及噪音污染较为严重。就目前而言，整个区域市场环境尚待改善。 ㈡、项目主要经济技术指标（以下数据为甲方提供） 1、项目总用地面积：12.79亩（8528.71㎡），其中使用面积：7264.04㎡； 2、地价：1234.8868万元（1700元/㎡）； 3、用地性质：市场用地； 4、项目地块控规指标：（资料来源：成都市规划设计院《西南第一村控制性详细规划》清理版） 内容 指标 用地性质 市场用地 容积率 4 建筑限高 35米 建筑密度 ≤45% 建筑退红线 西：13米、南：5米、北3米 绿地率 ≥25% 停车位 738个 ㈢、街区功能分析的范围和依据 本项目的占地规模虽然不大，但因位于金府生产资料交易区范围内，而交易区的规划范围即为成灌公路以北、商贸大道以南、三环路外侧至金府路内侧区域。因此，本项目的市场辐射面应与交易区的市场辐射面相一致，故本街区功能分析的范围即为整个生资交易区的规划范围。 ㈣、区域现状分析 面积与人口 该区域覆盖面积2.5平方公里， 幅射人口600万人以上。 周边道路现状及性质 项目地块位于金府生产资料交易区（一条街）内，往南与老成灌路交汇，是成都通往郫县、都江堰的重要交通要道；往北与交大路、九里堤路、新成彭路、商贸大道等众多市政道路汇合，区域内有“三横”（三环路、金府路、二环路）、“四纵”（成灌路、沙湾路延伸线、成彭路、商贸大道）、“两线”（大西南建材城铁路专用线、四川建筑机械厂铁路专用线），具有快捷便利的运输优势，形成一个道路完善，纵横交错的交通网状系统。 现将项目周边主要道路介绍如下： 金府路 属市政主要交通干道，宽40米。整条道路已形成如“金府装饰城”、“长久机电交易市场”、“金府灯具城”等众多功能完善、品种不一的专业市场一条街，为金牛区重点规划的生产资料交易区。由于不少专业市场还处于规划之中，道路两旁目前尚有众多农舍、老厂房，加上金府路的机动车道、非机动车道、人行道混杂在一起，车流量又较大，目前整条道路显得杂乱无章，空气污染也较为严重。 老成灌路 已建成的主要市政道路，宽度为40米，是成灌高速公路通车前成都通往郫县、都江堰的主要交通干道。 交大路 已建成的主要市政道路，宽度为40米。 三环路 三环路是成都市总体规划的城市快速干道，是成都市有史以来规划最宽的城市主干道之一，它与成都市13条主要放射性道路一起构成城市交通骨架网，它对成都城市向东向南发展战略起着举足轻重的作用，是成都联系对外公路和城区城市道路的枢纽。 规划三环路道路半径8公里，全长51.08公里，红线宽80米，布置为四块板断面形式，为双向八车道，为解决三环路主车道上行驶的车辆出行或区间车辆进入三环路的问题，在三环路两侧各设置一条宽为12米的机非混行辅道。规划三环路与各类道路相交99处，其中立交26处，平交73处。在三环路快车道两侧绿带下面设置地下公用管线共7种16根，预计总投资66亿元人民币，将于2002年全部完工交投入使用。三环路的规划、设计与建设是成都市五路一桥工程中的重中之重，是跨世纪的宏伟工程，也是西部大开发重要基础设施建设的组成部分。 3、交通状况与通畅情况 交通方式：主要为公交车、出租车、人力三轮车。 ⑵、途经项目及周边公交车营运一览表 途经项目及周边公交车次、起