乐养老院可行性报告.doc

馨乐养老院项目可行性现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。 盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、维修费、资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。 一、办院可行性分析 养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。就锦州现状，试做开办养老机构可行性分析如下： 一、 从市场角度 锦州是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费的公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到锦州养老。目前锦州应该还有很大的发展空间。 二、 目前锦州市内养老机构发展评价 锦州市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲， 1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。 2、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。 二、收支情况分析（以张床位，人间养老院为例） 一、 开办养老机构前期投入 1、张床位的养老机构总建筑面积在平方米以上，合理租金控制在年万以下。 2、 房屋改造和简单装修费用，约投入万元。 3、 基本设施配备。 a) 床、床头柜，约计元×=18000元。 b) 床上用品×30=6000元 c) 室内每人一椅×30=1500元 d) 电视每房间一个×10=9000元 e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约000元。 f) 餐饮设施，灶具二套，餐具0套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠） g) 洗衣设备，预算000元。 h) 洗澡设备，预算000元。 i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位） 合计最小投入元。 4、开业仪式和相关宣传费用，约2000元。 以上租金+装修+设施+宣传=0500元 二、 养老机构年度运营投入 1、 员工工资。 院长（兼会计）1人计00×12=18000元 兼采购1人计00×12=14400元 护理员人计00×12×4=38400元 以上共计人计元。 2．伙食费成本300××12=10800元。 3、水电费400×=12000元 4、取暖费平米×20=000元 5、办公费用00×12=3600元 6、设备耗材、维护等2000元 7、租金万元。 以上投入合计元。三、 养老机构收入预测（按0%床位利用率，元收费） 1、床位费人间200×12××80%=57600元。 2、服务费200×12××80%=57600元 3、餐费0×12×30×80%=72000元 以上收入计元 四、 经营评估 1、 此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率%。 2、 可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入元。