安昌镇开发项目计划书.doc

安昌镇下河街92号地块房地产开发项目 可行性论证报告及开发费用明细表 本项目位于北川县安昌镇下河街92号，距新北川县城几公里，距老北川县城约十八公里（现老北川县城已发展为一个旅游景点，成为5.12汶川大地震遗址记念馆）。现撤迁已完成。宗地紧临安昌河岸（该河宽约100米，现已由政府投资进行河岸整理工程也很快接近竣工，河岸全采用细清条石砌筑，河岸为人行步道）绿树成荫、依山旁水、风景秀丽宜人，交通十分便利，宗地对面是一个漂亮的旅游景点（王保长的故乡），该县城常住人口五万多人，按每户4人计算，约有1.1万户，从整个县城来看，现在还没有开发过一个完整的楼盘，经过实地考查，在该县拥有十分具大的潜在购买力（当地一小楼盘，约10000m2，94套商品房，今年2月份开盘，现已完成销售81套）。该项目总占地面积为28014平方米，容积率为2.5可开发的建筑面积约为70035平方米。能开发大约650套住宅，商铺约6000平米占常住户数的5.91%该地块紧临河边，现河岸整治已初具规模，地理条件优越环境优雅，能享受灾后重建的优惠政策。报建费、配套费及契税全免。经过现场考查，相比当地的已开发项目对比来看销售前景好，投资周期短、回报快。整个项目预计开发及销售时间为十八个月，是一个很优秀的短平快项目。 项目开发费用明细 开发面积:70035平方米。其中门市面积:6000平方米，商住面积:64000平方米 开发销售收入:1. 门市6000m2×5000元／m2＝3000万元 2. 商住64035m2×2600元／m2＝16649.1万元 合 计: 19649.1万元 开发费用:1. 土地费 45万／亩×42亩＝1890万 2. 土地出让金128元／m2×28014m2＝358.6万 3. 中介费:40万元 4. 开发管理费:20129.1万元×3%＝603.87万元 5. 销售费用20129.1万元×1.5%＝301.94万元 6. 开发费用:100万元（包括办公及管理人员工资、场地租金等） 7. 融资资金利息:3000万元×2.5%×24=1800万元 8. 股份资金利息:1000万元×15个月×1.5 %=225万元 9. 税收:19649.1×7.1%=1395.07万元 10. 图纸设计费按12元/m2计算:84万元 11. 报建费及配套费、契税免 12.临时设施费（围墙）：25万元 13.竣工测量费：5万元 14.防震办：5万元 15.环保局测评报告：10.5万元 16.人防配套费：5万元 17.工程质量监督费：7万元 18.招投标管理费：21万元 19.投资许可证办证费：0.1万元 20.建设工和规划许可证：1万元 21.施工许可证：0.5万元 22.工程监理费：21万元 23.煤气及电开户费：140万元 24.噪声费：3万元 25.治安费：7.2万元 26.防雷设施：21万元 27.排污费：5万元 28. 修建费:70035m2×1000元／m2＝7003.5万元 29.总平绿化道路:70035m2×80元／m2＝560万元 30. 容积率调整费: （由原来的1.8调整至2.5）300万元 合计:14282.28万元 每平方米开发成本为2039.31元 利润为每平方米792.71元 元 开发利润:19649.1万元－14097.37万元＝5551.73万元 本计划书是按照最低利润计算，成本费用按最高成本费用计算 附件:1. 开发合同 2. 联合开发合同 3. 股份转让协议 4. 原有国有土地使用证 5.用地布局图 6. 安昌镇总体规划图 7. 开发公司资质 8、开发费用明细表 二零一一年五月三十日 2