近十年太原市房价调查报告.docx

近十年来太原市房价调研报告班级：2015级戏导一班 学号：1502020116 姓名：黎景宜一、调研背景从2007年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。2007年税收收入0.9亿，2013年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。 纵观2007年－2013年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。 二、调研目的1、通过对十年来太原市的房价的调查，了解太原市民生活水平和质量的变化总结太原市近十年来房价的起伏情况，对太原市房价未来有一个预估评测。三、调研方法1 文献资料法：通过向统计部门、图书馆以及大学档案室搜集有关工资、物价变化的历史资料2 问卷调查法：提出针对性问题，针对不同阶层进行问卷调查。最后汇总得出结论。四、 调研结果1、房价收入比 房价收入比是家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是 5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的 5 倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了2、房租收益率房租收益率是房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应该在150到230之间。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般 都在360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系，另一方面也反映了租房 者的消能力3、.还贷收入比 还贷收入比是指居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是 28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。而对于目前数量巨大的房奴， 还贷收入比恐怕已经远远超过了这个禁戒线。4、十年来太原市各区房价变化图5、怎样看待房价的变化六、反思与建议1、三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。 2、体制改革的深化程度、税制的设置、房地产税的开征、都会对房价产生影响，所以国家的宏观调控很重要。鸣谢本次调查采用了太原市房地产局官网数据，在此表示感谢。同时感谢院领导以及老师鼎力支持以及教导。本人铭记于心。