宁波明州购物广场策划案.ppt

宁波明州购物广场策划提案 白龙 · 瑞狮地产 2009年 3 月 31日 前言 一．项目自身分析 二．项目定位 三．项目业态布局方案 四．项目经营方案 五．项目营销方案 六．项目推广方案 （一）形象定位 （二）主要诉求要点及宣传创意 （三）各阶段推广活动与计划 第一阶段：大卖场招商推广期 第二阶段：蓄势期以及认购期 第三阶段：强销期 第四阶段：开业准备期 第一部分 项目自身分析 北仑区的GDP增长幅度可达年30%，人均GDP和可支配收入均高于宁波平均水平，有极高的消费能力; 北仑区的商业发展水平远落后于经济发展水平,商业网点以沿街店面为主，档次较低,大型化、功能多样化的商业形态尚未出现, 本案的建筑形态和商业业态规划在北仑区域内尚是独一无二的，没有竞争对手，若定位及推广策略恰当，迅速去化不成问题; 大型购物中心（SHOPPING MALL）是市场空白点，也是今后商业发展的必然趋势，本案顺应了这一潮流； 本案地处交通干道交汇点，交通便捷,交通区位优势和地块现状使本案完全符合“摩尔”的功能定位；辐射范围广; 本案地处政府规划重点发展的区域内，是未来的中央城区及商业区； 北仑房地产处于良性发展时期，为本案销售提供了良好的市场环境。 北仑区人口数量不多，外来人口又占半数以上，分散的分布在各工矿企业里，城市人口对商业的支持不足； 项目地块目前仍处于开发中，人气、商气尚未形成； 沿街店铺仍是市场认可的主流；大体量的室内商铺在销售上具有较大抗性,因此，本案二楼的销售压力较大； 第二部分 项目定位 必须符合大型购物中心的功能定位； 必须形成自给自足的完善的商业体系和配套体系； 必须有利于消除二层大体量室内商铺在销售中的抗性； 集购物、休闲、娱乐、健身,餐美食于一体的大型综合购物中心SHOPPING—MALL。 第三部分 项目业态布局方案 以大卖场为主，形成品种丰富、业态互补，满足消费者购物、娱乐、健身、休闲等一站式消费的需求； 按功能划区；统一规划、自主经营，形成北仑高品味、主题式的步行街，防止零星、杂乱无序的经营； 给予二楼以上单元正确地市场定位，消除其销售抗性； 一层引进大型仓储式超市； 二层设置家电、电脑、洁具、家居量贩广场； 二层楼顶设置羽毛球、网球场、乒乓球、少量露天吧； 一楼精品及高档中西餐饮美食店，包括鞋帽、童装、中西美食店、名特优副食品等； 二至三层设置咖啡馆、茶吧、KTV等休闲娱乐场所； 四层设置女子美体美容馆及大型健身中心； 第四部分 项目经营方案 大体量的综合性购物中心，必须有适度、必要的管理，这是商城持续旺、投资信心的保证；更是项目高起点的前提； 购物广场持续有序经营的保证； 按功能划区，自主经营； 购物广场开业前在销售部下成立招商部，负责开业前的筹备推广及招商招租工作； 购物广场开业后成立经营管理部，负责日常管理、保洁、维修、租户的协调等工作； 第五部分 项目营销方案 招商出租、销售、经营， 底、中、高三层面分别出击，经营互补各得其所， 招商先行，引进知名大型超市，带旺整个人气和商气，这是本案成功的关健； 大手笔促销支持： 回租条件：在下列情况下，业主应将店铺交于发展商回租： 目 的：大大促进投资客、让投资客坐享其成 操作方式：在销售的同时另外成立招商租赁部，将大卖场二楼商铺进 行招租； 操作措施： 第六部分 商城推广方案 集购物、休闲、娱乐、健身,餐美食于一体， 第一阶段：大卖场招商推广 ? 推广时间：2003年4月--7月 ? 推广思路：以引进大型知名仓储式超市为重点；制作精美 的招商说明书和楼书，定向招 推广时间： 2003年8月------10月 推广思路：以投资说明会为导火索，强势多角度出击，介绍超级SHOPPING- MALL理念、模式、能大型知名仓储式超市盟所带来的； 推广主题：“大型超级SHOPPING—MALL落户北仑” 大型论坛投资说明会召开。 活动时间：待定 邀请电台、报社新闻记者： 提前广告预告； 确定报告人以及报告文本； 现场展版制作（4----6块）、主席台横幅以及现场气氛营造布置； 宣传资料到位； 发展商致欢迎辞； 发展商介绍项目基本情况； 邀请人做商铺投资情况分析说明； 邀请人应为本地房产业或者是商业领域内资深人士、或者学者、理论研究者 什么是SHOPPING----MALL销品茂与女人主题SHOPPING----MALL销品茂 投资价值分析； 推广时间：2003年11月------2004年2 月 推广思路：以销售