北京西单大悦城公寓设施定位报告.ppt

定位：商务酒店式公寓 西单项目 定位：商务酒店式公寓 营造一个有家的感觉的商务酒店式公寓 特色： 利用酒店的服务模式进行经营 开放式厨房 营造家庭感觉 配有必要的厨房设施、家居电器 拥有会议功能 项目于区域内的奢华程度与成本的定位 项目于区域内的价格与地理位置的定位 项目于区域内的价格与服务水平的定位 经营建议 客户营运商业平台，为住客提供快速、优质的服务： 免前台登记 为客户提供商业信息 24小时餐饮辅助服务：提供半成品食物加工及送餐服务；(3种：半成品售卖、堂食、送餐) 各楼层提供商务设施租赁； 汽车租赁服务； 对商场的租赁客户提供优惠住宿及套餐； DIY公寓，可设立不同的服务套餐供客人选择； 租期多样化，经营一周为起点的长租房。 经营建议 打包销售的概念 推出年度会议系列套餐，利用会议室的低价吸引大量的客户，提供房间开房率； 借助商场的部分服务功能设施与公寓的硬件进行打包销售。 定点班车以扩大客源地域范围：使项目的长住客源扩大到金融街以外，如长安街至CBD国贸沿线的外企商务市场。 主动占领市场：把营销的主要力量放在回报率最高的客源上，做到以项目本身的销售队伍为主力，以代理订房机构为辅，实现项目的主动型销售。 对订房代理机构的运用：与境外的知名订房代理机构，如全球十大订房机构WORLDHOTELS、Preferred Hotels等保持良好合作关系。 * * * * * * * 广州新中酒管理有限公司 定位要素 随着北京奥运会的举办，北京的经济发展将进一步加速，酒店式公寓市场将进一步发展。 2008年后，由于其他行业在奥运会的带动下的快速发展而使服务式公寓项目的市场需求扩大。 北京公寓发展 趋势 北京酒店发展趋势 北京酒店业自2006年以来受到奥运会的利好因素影响，经营一路向好。 近几年来北京接待游人数持续增长。 预计奥运会对经济的拉动效应将于2009年体现，而北京新增酒店的投入量在2008年后将大幅度减少。 根据Horwath的数据，全国的五星级酒店的平均投资回报年限为12年。 酒店及公寓的物业升值较快。 2006年北京地区有6家高档酒店开业，新增客房1817间。 2007年新开业的高档酒店就将达到13家，新增客房4005间； 在2008年，将有18家高档酒店开业，新增客房攀上顶峰，达到惊人的7112间。总供应量达到13万间。 酒店式公寓需配备的功能较少，成本低，收益高。相比较而言，公寓比酒店的功能配置少，投资少，成本低，从而能规避一定的经营风险，提高经营收益。 酒店及公寓投资 高档酒店式公寓 酒店 高端 中高端 五星级 四星级 平均造价 （万元/间客房） 80—120万 60-80万 120-160万 80-100万 酒店及公寓投资 类别 特点 选择公寓 高端客户 外资高层 停留时间长 家庭居住为主 对公寓、服务要求苛刻 对租金不敏感 绝对数量不断增加 北京金融街威斯汀公寓 北京雅诗阁 北京盛捷福景苑高级服务公寓 项目周边公寓的市场需求 类别 特点 选择公寓 中高端客户 外资中、高层 停留时间中短长皆有 对周边商业配套要求高 对总租金较敏感 绝对数量增加迅速 喜好面积适中户型 北京丽舍酒店式服务公寓 金融街公寓 项目周边公寓的市场需求 类别 特点 选择公寓 中低端客户 项目、技术人员 停留时间中短期为主 个人居住 对周边商业依赖性强 对价格最敏感 未来服务式公寓最大增长点 华威公寓 项目周边公寓的市场需求 华威公寓 金融街公寓 威斯汀公寓 丽舍公寓 雅诗阁 盛捷福景苑公寓 房间的基本配置 √ √ √ √ √ √ 花园/休闲廊 √ √（借用酒店） √ 商务中心 √ √（借用酒店） √ √ 西餐厅 √ （外租形式提供早餐） √（借用酒店） √ √ 休闲吧 √ 暂无，依靠即将建成的金融街健身俱乐部 √（借用酒店） √ √ 桑拿 √ √（借用酒店） √ √ 健身室 √ √（借用酒店） √ √ √ 游泳池 √ √（借用酒店） √ √ √ 全套厨房设备 √ √ √ √ √ √ 咖啡厅 √（借用酒店） √ 台球厅 儿童游乐场 √ 会议室 √（借用酒店） 项目周边公寓户型、面积及租价 公寓名称 面积 户型 平均租金（美金/平方米/月） 华威公寓 60—100平方米 一房一厅、两房一厅 21 金融街公寓 60-418平方米 一居室、一房一厅、两房一厅、三房一厅 24 威斯汀公寓 60—152平方米 一房一厅、两房一厅、三房一厅 35 丽舍公寓 74—185平方米 一房一厅、两房一厅、三房一厅 23.5 雅诗阁 105—249平方米 一房一厅、两房一厅、三房一厅 27 盛捷福景苑公寓 102—238平方米 一房一厅、两房一厅、三房一厅 26 1－2居室的面积占大多数，3居以上的户