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滨东花园营销策划方案 青龙地产营销中心 2003年3月 第一部分：项目前期策划 项目用地周边环境分析 区域市场现状及其趋势判断 土地SWOT分析 项目市场定位 项目价值分析 项目定价模拟 项目用地周边环境分析（一） 项目土地性质调查 项目用地周边环境调查 地块交通条件调查 周边市政配套调查 项目用地周边环境分析（二） 项目土地性质调查 1、地理位置 2、地质地貌状况 3、土地面积及红线图 4、三通一平情况 项目用地周边情况调查 1、地块周边的建筑物 2、绿化景观 3、自然景观 4、历史人文景观 5、环境污染情况 项目用地周边环境分析（三） 地块交通条件调查 1、地块周边的市政路 网及交通现状及远景 2、地块周边市政道路进入项目地块的之入交通网络现状 周边市政配套调查 1、购物、娱乐场所 2、文化教育 3、医疗卫生 4、金融、邮政服务 5、生活服务 6、周边对小区的干扰 7、历史人文区位影响 区域市场现状及趋势判断 宏观经济运行状况 项目所在地房地产市场概述及相关政策 项目所在地商品住房市场总体需求及供求情况 项目所在地商品房住宅平均价格走势及市值发现 商品住宅客户购买行为分析 宏观经济运行状况（一） 国内生产总值 1、第一产业数量 2、第二产业数量 3、第三产业数量 国家宏观金融政策 1、货币政策 2、利率 3、房地产按揭政策 宏观经济运行状况（二） 固定资产投资总额 1、全国及项目所在地固定资产投资总额 2、房地产占投资总额的比重 中国房地产开发业景气指数 社会消费零售总额 项目所在地房地产市场概述及相关政策 项目所在地的居民住宅形态及比重 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 短中期政府在项目地块周边的市政规划 项目所在地商品住房市场总体需求及供求情况 项目所在地商品住房市场总体需求情况 项目所在地商品住房市场总体供应情况 项目所在地商品住房总体供需分析 项目所在地商品房住宅平均价格走势及市值发现 项目所在地商品房价格及销售情况 项目自身价格市值发现 商品住宅客户购买行为分析 各种档次商品住宅客户分析 商品住宅客户购买行为分析 高档商品住宅客户购买行为分析 土地SWOT分析 项目地块优势 项目地块劣势 项目地块的机会点 项目地块的威胁点 项目市场定位 类比楼盘研究 1、类比楼盘基本数据 2、项目户型结构详析 3、项目规划及相关销售资料研究 4、类比楼盘广告监视 5、类比楼盘优劣分析 项目定位 1、市场定位（区域定位、主力客户群定位） 2、功能地位 3、建筑风格地位 4、形象定位 项目价值分析 项目可实现价值分析 1、同类楼盘类比和评价 2、项目价值类比分析 项目定价模拟 项目均价的确定 1、分析有效市场价格范围 2、确保利润追加有效需求成本 项目中具体单位的定价模拟 1、对代表性单元进行模拟，作为其他单位定价过程的参考 2、可根据具体情况调整具体数额 第二部分：项目推广策划 项目总体推广计划 价格建议说明书 一期推广计划 第三部分：项目跟进策划 销售培训 销售月总结 市场信息反馈 营销策略调整 中、后期推广计划 / /