丽湖名居企划执行提案-新时代广场.ppt

商业销售模式 5年8%回报产权商铺，发展商100％回购，低投资高回报。 主楼商业 沿街商铺统一门头，统一宣传外延标识。 主楼配置升降和扶手电梯、大堂装修、部分公共空间装修。 硬件要求 实价销售，由客户自营或交由商管公司统一经营。 住宅沿街商铺 主楼商业营销分析 商业销售模式 “5年8%回报产权商铺，100％回购” 面积划分 产权商铺面积以20－50平米之间为主 总价控制 总价控制在10－20万元/户之间 销售模式 与客户分别签署商铺买卖契约、商管合同，并经公证处公证。商铺统一交由商管公司经营，保证业主前5年8％回报，并由发展商作担保。 5年后购买者可以选择继续交由商管公司统一出租经营，回报率依据经营状况另定，或者自营。 主楼商业营销分析 商业销售模式 关键词解读 8%回报 市场同类产权商铺租赁年收益率约6%，产权商铺销售回报多为8％以上。为使本案具备较高投资回报收益率，吸引投资客购买以使项目快速去化，多以发展商在一定年限内补足另2%收益率差额部分。 年限5年 暂定年限，是综合考虑商业氛围营造年限（一般商业在经营3－5年可定型）、客户接受度等后制定。 100％回购 投资收益5年后，客户可以选择退房，发展商按照5年前铺价100％回购。目的增强客户无风险投资购买欲；若回购，对于发展商而言，5年后商铺升值空间必远远大于5年前原价，买卖双方均可降低风险抗性。 主楼商业营销分析 商业销售模式 注：总面积14778平米，底均价4500元/平米，平均租金取市场租金区间（1.1－1.6元/平米·天）平均值的50％。 租金×总面积×365天 ＝437万元 商业年租金收入 底均价×总面积×8% ＝532万元 商业年回报支出 差额约95万元，即总收益的1.5％左右 主楼商业营销分析 四 月 三 月 五月 25％ 销售巩固期 主楼 销 售 进 度 一月 （08） 十二 月 5％ 30％ 20％ 10％ 去化 十一 月 后期促销 强势推广期 公开发售期 导入和内部认购 销售准备期 十 月 九 月 八 月 七月 （07） 时间 项目 类 别 主楼销售节点控制 主楼商住营销分析 二十六层……十一层 回报式快捷酒店 十层……五层 自购式SOHO空间 面积：控制在50－80M2之间，亦办公亦自住形式的商务空间。 装修：暂不做精装修，在销售进程中摸底消费者需求后再定，预留变化空间，占据主动。 面积：控制在40－50M2之间，引进“快捷酒店”管理模式。 装修：考虑酒店式精装修，并依据开发状况做适时调整，以利于对主楼产品的定位。 主楼商住营销分析 综述 主楼总体量较大，单一型产品销售去化难度较大，故建议进行楼层功能分区。 “SOHO个性空间”和“快捷酒店”的融合弱化写字楼在长兴房地产市场的抗性，快速有效完成项目去化。 主楼商住营销分析 主楼销售模式 自购式SOHO空间 直接实价对外销售，以客户自用为主，无回报。 回报式快捷酒店 “10年6％回报”产权酒店销售，由酒店经营商统一租用；分别签署商铺买卖契约、商管合同，并经公证处公证。10年后购买者可以选择继续交由酒店管理公司统一出租经营，回报率依据经营状况另定，或者自营。 主楼商住营销分析 一、前期工作计划及进度 二、广告费用测算 三、项目VI运用 附 件 附件一、前期工作计划及进度 附件二：广告费用测算 40万 40万 150万 170万 200万 120万 80万 第一阶段 第二阶段 第三阶段 注：我们拟定全案推广费用为400万元，分三个大阶段进行投放。 附件三、项目VI运用 LOGO表现 形态 此标志采用帆形主楼为原型，以半圆环柱和新时代广场的英文做基础，整体沉稳大方，同时结合开发商LOGO中的龙形元素做底形成一个徽章形态，在项目营销的同时兼顾开发商的品牌营销。 色彩 采用与住宅部分相同的色系做标准色，更利于未来现场包装调性的统一。 Vi延展表现 房地产E网 [ 后记 ] ——寻找具有行销意义的机会点、空白点，降低市场风险，提高开发商的投入产出比，这是我司研究市场的目的。 ——以上粗浅的论述是我司掌握有限的资料，凭借多年的操盘经验及职业的敏感，对贵公司项目所做的一份双方沟通的设想。 ——我司将通过对市场现状的深入调查，项目机会与问题的分析，针对实施方案规划寻找新突破，以及市场行销策略的进行，全新设计等方面进行深入研究和阐述。 THANK YOU 谢谢您的宝贵时间！ 呈阅完毕 ■□ 阶段目标： -----项目困难套型的解决 -----完成项目预定销售目标 ■□ 工作内容： -----寻求难点的突破口，作针对性广告投放 项目阶段推广计划 第三阶段：项目推广延伸期 行销设想 第六张牌 谋广告 广告战略推广设想 A）大众沟通媒体——空中轰炸，宣传造势的头号武器 可综合运用电视、报纸、杂志、公车等媒体。 ■□ 电