淮安国际购物广场调研及策划报告.doc

淮安国际购物广场市场调查研究报告 目 录 淮安市背景及宏观经济环境研究 淮安市商业环境研究 针对性商业环境分析 典型商业场所调研分析 在建、在售商铺调研分析 基地概况 淮安国际购物广场商圈专项研究 潜在目标市场研究 项目SWOT分析 一 淮安城市背景及宏观经济环境分析研究 （一）城市概况 1、地理位置与行政区域划分 淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地，位于淮河下游，东接盐城，西毗洪泽湖与泗洪、泗阳相连，南临扬州、泰州及安徽省，北与沭阳、灌南毗连。辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积337平方公里，人口48万。 2、地貌气候与自然资源 淮安地势平坦，平原辽阔，属黄淮平原与江淮平原的结合部，仅西南角有低丘分布，属皖东丘陵的余脉。水系以黄河故道为分水岭，北属沂沭泗和流域，南属淮河流域。 淮安属中纬度北亚热带向暖湿带过渡地区，温带气候显著，气候条件优越。农业资源丰富，是全国重要的商品粮基地和农副产品基地，还是蚕桑、棉主要基地。洪泽湖为全国五大淡水湖之一，素有“日出斗金”之称，是水产品基地。地下非金属矿产资源丰富，其中岩盐储量开发潜力十分巨大。 3、文化古迹 淮安是我国历史文化名城，处于滨运河、临灌水的南北交通要冲，历史上是漕运盐运重镇，我国南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢” 、“襟吴带楚客多游，壮丽东南第一州”的美称。淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。 4、历史发展 淮安市经济基础相对薄弱，在整个江苏省相对排后，属于欠发达地区。 淮安历史上曾为我国重要的交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命的兴起和以蒸汽机为动力的现代化交通运输工具的出现，淮安就因水运交通的衰落和陆上交通基础设施的滞后，失去了昔日的交通地位，成为中国近代城市建设史上典型的衰落城市。 5、现状 改革开放以来，淮安市外围对外交通条件逐步改善。如今淮安公路、铁路、水路四通八达，同三（京沪）高速、宁徐高速、宁连高速以及新沂到长兴的铁路均已在此相会，京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举的交通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心。 目前，淮安工业主导地位逐步确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱的工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎公司、中石化清江石化公司、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能公司、清拖、清棉集团等一批重点骨干企业。 由此看出:淮安市的交通地位经历了成为区域中心、到衰落，如今又将新的兴起；因此其商业的汇聚扩散作用也必将经历成为中心、到衰落、到新的中心兴起的历程，可以预言随着淮安新的区域交通中心地位逐步确定，其在长江经济带与陇海经济带之间承南启北作用的逐渐体现，淮安的商业、流通业必将进入一个新的阶段，得到进一步的发展。 （二）城市主要经济指标： 1、2000年全市主要经济指标： 全年完成国内生产总值291亿元 其中：第一产业增加值88亿元 第二产业增加值116亿元 第三产业增加值87亿元 其中商业贸易： 2000年通过加大市场开拓力度，发展新型流通方式、增加信贷消费等措施，促进消费品市场稳中趋活。全年实现消费品零售总额103.01亿元,比去年增长12.2%.批发零售贸易业零售额71.48亿元,增长16.7%;餐饮业8.53亿元,增长20.6%;其他行业23.0%亿元,下降2.0%. 居民生活 全市城镇居民人均可支配收入6117元,比上年增加7.2%; 人均消费支出:4352元,比上年增加11.0%; 在岗职工平均工资:7978元,比去年增长12.8%; 农民人均纯收入:3302元,比上年增加5.7%; 人均生活消费支出2104元,比上年增长3.7%; 2、2001年全市主要经济指标： 2001年上半年全市主要经济指标： 国内生产总值：148，6166万元，增长12.3%； 其中 第一产业34，8899万元，增长7.5%； 第二产业65，4597万元，增长15.6%， 第三产业48，2670万元，增长11.6%。 2001年7月份： 全社会固定资产投资完成额10，2639万元，累计完成68，2847万元，增长15.7%，其中： 基本建设投资：2，4521万元，累计13，8553万元，增长 -12.7%； 更新改造投资：1，5162万元，累计10，5360万元，增长 31.6%； 房地产投资：5570万元，累计4，5698万元，增长 31.3%； 工业增加值：5，1352万元，累计38，8156万元，增长15.8%； 社会消费品零售总额：8，5409万元，累计62，4470万元，累计