深圳小户型地产研究.ppt

深圳(关内)小户型市场研究 1-1 深圳小户型渊源：“二、三产业发展的必然产物” 1-2 罗湖小户型市场研究 楼盘供应 区域分布版图（规模分析） 星彦典型案例分析 典型案例分析 区域特征 2004-2005罗湖小户型在售项目列表 星彦代理罗湖小户型楼盘 罗湖小户型其他典型案例分析 产权式酒店-----汇展阁、丹枫白露 星级酒店公寓----置地逸轩 高端商务公寓-----城市天地广场 顶级总统复式总统宫寓---世金汉宫 典型案例：汇展阁 典型案例：汇展阁 典型案例：丹枫白露 典型案例：丹枫白露 典型案例：置地逸轩 典型案例：置地逸轩 典型案例：城市天地广场 典型案例：城市天地广场 典型案例：世金汉宫 典型案例：世金汉宫 罗湖小户型特征：小户商务、酒店化特征 罗湖小户型特征：小户商务、酒店化特征 罗湖小户型发展趋势：成熟市场，小户创新空间有限。 1-3 福田小户型市场研究 楼盘供应 区域分布版图（规模分析） 星彦典型案例分析 区域典型案例分析 区域特征及走势 2004-2005福田小户型在售项目列表 2004-2005福田小户型在售项目列表 福田小户型区域分布版图 “以5-10万平、以5万平以下为主” 星彦代理福田小户型 星彦看福田小户发展趋势 典型案例：酒店式公寓－金色假日 典型案例：酒店式公寓－金色假日 福田小户型其他典型案例分析 概念小户： SOLO社区----金茂礼都 CANDO社区------丽阳天下 品牌+概念小户：城市主场 豪宅+社区小户：御景华城 典型案例：SOLO社区－金茂礼都 典型案例：SOLO社区－金茂礼都 典型案例：CANDO社区－丽阳天下 典型案例：CANDO社区－丽阳天下 典型案例：豪宅小户－御景华城 典型案例：豪宅小户－御景华城 福田小户型特征：商务中心启动市场，风靡情感小户 福田小户型特征：商务中心启动市场，风靡情感小户 福田小户型特征：商务中心启动市场，风靡情感小户 以传统与新兴商圈及商务区为主 由上海宾馆商务圈、华强北商圈向新型商务区---中心区周边过渡，形成片区式发展，如早期都会100、格兰云天、嘉汇新城，后期的金茂礼都、花好圆、金色假日。 功能以舒适居家为主 除干道沿线以商务功能为主外，其他区域多以舒适实用型小户居家为主 营销诉求以情感为主 针对福田白领主力客户，营销以情感诉求为突破点,进行系列针对性事件营销形成市场热点,从而带动良好营销走势. 附加值以产品和情感为主 重在塑造户型的舒适性，营造符合客户的生活方式和品味，即对于文化线贯穿。 福田小户型走势：向高品、商务使用及接待功能发展 1-4 南山小户型市场研究 楼盘供应 区域分布版图（规模分析） 星彦典型案例分析 区域典型案例分析 区域特征及走势 2004-2005南山小户型在售项目列表 星彦代理南山中小户型 区域小户型典型案例 产品创新----新一代公寓、钰龙园 情感诉求----米兰寓所、第五公社 商务公寓-----光彩新天地 典型案例：新一代公寓 典型案例：新一代公寓 典型案例：钰龙园 典型案例：钰龙园 典型案例：米兰寓所 典型案例：米兰寓所 典型案例：第五公社 典型案例：光彩新天地 典型案例：光彩新天地 南山小户型特征：处于发展阶段，居家为主，多元化不明显 分布格局 南山尚未形成典型的商务中心，小户型分布主要以城市干道为轴。从2002年开始崛起，主要分布在南油、南山、深南大道沿线，目前已经形成围绕南头桃园商业和南油海雅商圈的小户型中心。 产品功能 小户型始发于商务功能，如2001年的好来居；随着南山居住圈层的成熟，后期小户型主要以居家功能为主。 价格特征 小户低价片区，南头片区均价为4800-5500元/平米，南油片区的均价为5200-5800元/平米。 南山小户型特征：处于发展阶段，居家为主，多元化不明显 户型创新 以居家实用创新为主，落地凸窗、错落送露台、空中架空花园等。 户型面积： 以30-54平米1房、50-72平米的2房为主，面积相对罗湖、福田有所放大。 附加值体系 产品以毛坯房为主，以产品创新及营造生活的情感诉求来增加其附加值 营销诉求 项目营销推广相对简单，消化快，区域客户明显，尚未形成市场亮点。 南山小户型趋势：新兴商务中心，多元化空间大，价值潜力大 1-5 深圳小户型发展趋势 1-5 深圳小户型发展趋势 1、小户型的发展是否是城市未来发展的趋势？充当什么样的角色？ 2、随着小户型功能的多变性，是否能够对写字楼/酒店产生威胁？ 3、豪宅小户/社区小户/酒店小户/园林小户是否是小户的趋势？ 4、金融政策的变化对小户型的影