湖南圣毅园现代农业博览商业中心分析报告.doc

湖南圣毅园现代农业博览商业中心分析报告 湖南圣毅园集团 湖南圣毅园集团是一家以农业和房地产开发为主的企业。 成立日期：2007年10月19日； 注册资金：1亿万元； 营业执照：编号430000000015094； 组织机构代码证：编1； 湖南圣毅园集团于2009年以转让方式取得长沙啤酒厂工业用地使用权，由于当时集团资金不足，商定与长沙红星集团共同开发，具体的作法是红星集团出资90%，圣毅园集团出资10%成立“长沙圣毅园置业有限公司”，通过股东协议确认土地经营由圣毅园集团为实际控制人，长沙红星集团每年收取固定红利。 湖南圣毅园投资置业有限公司相关情况如下： 成立日期：2009年3月； 注册资金： 万元；营业执照：编号 ； 组织机构代码证：编号 ； 房地产开发企业资质证：编号：湘 级资质； 国有土地使用证 “湖南圣毅园现代农业博览商业中心”规划建立四栋建筑，其中商住楼为第一期，共三栋（红色），商业中心为第二期，共一栋（蓝色）。 经济技术指标 编号 指标 单位 数值 备注 一期 二期 （1） 总用地面积 ㎡ 41876 　 　 19034.4 （2） 公共绿地面积 ㎡ 5748 　 　 5748 （3） 道路 ㎡ 393 　 　 　 （4） 其它代征面积 ㎡ 2733.4 　 　 　 （5） 净用地面积 ㎡ 33001.6 (1)-(2)-(3)-(4) 19715.2 13286.4 （6） 容积率 　 7.16 　 6 8.88 （7） 地上建筑面积 ㎡ 236260 （5）×（6） 118291.2 117968.8 7.1 公寓式办公 ㎡ 107440 　 107440 　 7.2 酒店、写字楼 ㎡ 96600 　 　 96600 7.3 商业 ㎡ 31380 　 10011.4 21368.6 7.4 物业管理 ㎡ 840 　 840 　 （8） 地下建筑面积 ㎡ 86100 　 44094 42006 8.1 车库（停车位） ㎡/个 73100 1773个停车位 888 885 8.2 文化娱乐 ㎡ 13000 　 6444 6556 （9） 总建筑面积 ㎡ 322360 （7）＋（8） 162385.2 159974.8 开发计划 4.1 融资到位3个月； 4.2 办理土地变性2个月； 4.3报建3个月； 4.4地下部分完成正负零，6个月； 4.5 第10层完成，办理预售证，3个月； 4.6 封顶，6个月。 合计：23个月。 市场销售价值：（保守估计） 指标 数值 价格（元/㎡） 价值（亿） 地上建筑面积 236260 　 　 公寓式办公 107440 8000 8.60 酒店、写字楼 96600 10000 9.66 商业 31380 15000 4.71 物业管理 840 　 　 地下建筑面积 86100 　 　 车库（停车位） 1773 120000 2.13 文化娱乐 13000 10000 1.30 合计 　 　 26.39 收购方式项目开发计划 5.1 楼面价折算 项目 金额（万） 楼面成本（元/㎡） 土地成本 60760 2572 办理建筑规划许可证 　 280 建安成本 　 2000 销售成本 2640 112 管理费用 1320 56 不可预计费用 1320 56 各项税费 26400 1117 合计 6193 5.2项目总体收益测算（保守估计） 如果不需要建筑商垫付费用 ＃ 项目 计算依据 金额（万） 时间 备注 1 取得控股权 6.2亿×70％ 43400 3个月 市场评估价 2 补交商业用地出让金 62亩×280万 17360 2个月 　 3 办理建筑规划许可证 236260㎡×280元 6615 3个月 　 4 建筑成本 86100㎡×2300元×80％ 15842 6个月 地下 236260㎡×1800元×80％ 43472 9个月 地上 5 销售成本 26.4亿×1% 2640 　 　 6 管理费用 26.4亿×0.5% 1320 　 　 7 不可预计费用 26.4亿×0.5% 1320 　 　 　 项目总投入 亿元 13.20 　 　 9 各项税费 26.4亿×10% 26400 　 　 10 销售收入 亿元 26.39 　 　 11 净利润 亿元 10.55 　 　 12 投资回报率 　 79.97% 　 　 13 年回报率 　 39.98% 　 　 如果需要建筑商垫付费用 ＃ 项目 计算依据 金额（万） 时间 备注 1 取得控股权 6.2亿×70％ 43400 3个月 市场