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澜花语岸底商定位策划报告 立达晟地产(武汉)全程服务机构 二00九年十月 本报告内容组成 产品定位 第一部分 产 品 定 位 定位的目标是什么? 从推广角度看： 定位要解决哪些问题? 商业定位的三个层面 定位内涵解析 业态定位：确定商业形态的规划,明确该规划满足何种消费需求，形成品牌内涵差异。 主题定位：用什么来统领，形成品牌形象差异，利于品牌传播。 档次定位：满足目标对象深层次心理需求，进一步深化品牌形象差异，提升品牌地位与品牌价值。 关于业态 定位的发现之旅 业态定位成功与否的衡量标准： 是否能彻底实现底商现实和未来的商业价值，能为投资者带来源源不断的投资收益。 商业业态（商业价值）确定的参考因素 产品结构特征 商业业态（商业价值）确定的参考因素 产品结构特征 产品结构特征分析 商业总面积:8103.91平米 单层商业面积：2037.96平米（1号楼） 柱网距离：3米-4.3米 层高： 进深：18.3276米 单层单元面积：55平米-74平米 临街面总长：194米 结论1 单元面积适中,但由于长宽比例不科学,使得单元形状呈细条状,采光不足问题严重,空间利用灵活度不高,严重约束了可适用业态的范围。 结论2 商业面积规模偏大，预计小区（包括二期）未来居住人口5000人，按每人商业面积0.8平米计算，所需合理商业面积为4000平米。即本底商的商业辐射面积必须扩大，引进其他消费群体，才能充分发挥底商的最大商业价值。 结论3 本项目临南湖大道面近200米，形象展示面足够，其间包括一个开阔的入口广场，如能很好加以利用，可帮助商业网点积聚人流，提升项目的商业形象和商业价值。 产品解决思路一 把单层形状以横向再划分,缩短进深的同时, 减小单元面积. 产品解决思路二 以双层为基准横向加大单元面积，增加空间的商业适用性。 商业业态（商业价值）确定的参考因素 产品结构特征 地段发展前景分析 项目所处区域分析 相关结论 ◇高于全市价格平均增长率的趋势说明南湖新城的居住价值已完全被认可，根据住宅价格与商业价格正比例互动关系的原理，其反映了商业价值的提升空间巨大； ◇ 本项目处在南湖新城以东的中高档住宅区内，丽岛花园、格林小城、大华公园世家等品牌项目的商业价格会带动本区域的商业价格 商业业态（商业价值）确定的参考因素 产品结构特征 地段商业特征分析 大区内相临商业布局 结论1 以三条平行的主干道为依托会逐步形成各级区域型商业区，各商业区有自己的主力品牌商家，以距离优势留住客户。 整体商业构架是主干道商业带动次干道商业.次干道商业是主干道商业的延伸（业态互补、档次逐渐趋于一致）。 商业形态依据产业或主力消费群自发形成形成。比如珞榆路上众多电子信息科技业务大小门面、珞狮南路上以满足学生需求为主形成的若干小门面。 结论2 南湖新城内现有商业网点以社区为服务基础自发形成，呈现出以下特征： ?业态重复：多以餐饮、副食、美发美容、照相、日杂等满足日常基本生活所需的业态为主。 ?服务半径窄：因为窄而显得商业网点多而散，无法形成独立完整的商业区域，不能有效体现区域商业价值。丽岛的门面档次较高却不能以较高的价格租出去，与周边物业的经营现状直接相关。 ?经营档次良莠不齐，总体偏低：大多数门面形成时间长，装修差，经营者素质低，整体经营档次偏低。对区域的形象影响巨大，虽其间间杂部分中高档经营物业，但此影响的消除还需假以时日。 结论3 以雄楚大道为界，至南湖大道，因中间夹隔南湖和水景城市公园，会使南湖新城的东城区在将来自然分成南北两个相对独立的商业带。 南商业带的人口密度北商业带人口密度，未来的消费潜力巨大，隐含巨大的商业价值。 北商业带临近成熟的珞狮核心商圈和珞喻路商圈，消费走向以北为主，与南部商业关联弱。而南商业带的商业处于商业的初始状态。目前仅有以华农为核心的一条步行商业街形成区域成熟商业区。 南商业带商业特征分析1 南商业带商业特征分析2 商业环境与商业需求特征分析 道路状况良好，交通日益发达，能和相临商圈业态上 形成既独立又互补的关系。 城市元素齐全，有商务（农业园创业中心、明泽丽湾待建的办公楼）、教育（华农、湖工等）、居住，将来商业配套需求会比较丰富。 南湖大道和珞狮南路南段是政府规划的高级别景观路，商业档次会高于其他老商圈。 与其他商圈的关系 离其他商业中心近且交通发达，本商圈的发展主力方向应是 居住区级商业中心 南商业带商业特征分析3 商业