物业管理应知应会习题.doc

物业管理应知应会习题 1、物业管理公司与业主的维修责任如何划分 要点：(1)业主作业物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。 (2)房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。 (3)住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。 (4)物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。 2、公用住房出售后的维修养护问题如何解决？ 要点：(1)住房自用部位和自用设备的维修养护，由购房者负责； (2)住房共用部位、共用设施设备的维修养护由售房单位负责； (3)住房的承重结构部位的维修养护，由同幢住房相关产权人共同负责。 (4)电梯及住房相配套的市政公用设施，包括高压水泵房、供电班干线、道路、窨井、上下水管理、绿化等，按时现行规定的职责分工负责维修和管理。 3、当事人发生住房维修纠纷应如何解决 要点：当事人因住房的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可以向房地产仲裁机构申请仲裁，也可向法院起诉。 4、物业管理的委托方有哪些？ 要点：按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方有房地产开发企业和业主委员会两类。 (1)房地产开发企业。在以下两种情况下是物业管理的委托方； 对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属房地产企业； 对建成后并不出售或大部分不出售，而以出租经营为主的物业，故其产权或大部分产权归开发企业； (2)委员会。以销售为主的物业，当业主达到一定比例时，应成立业主委员会，它是全体业主的代表，物业管理委托方就是业主委员会。 5、物业管理的针对性的专项服务内容有哪些？ 要点：针对性专项服务是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件、面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体、单位的一定需要而提供的各项服务工作。它实际上是一种代理业务，它的内容主要有以下几类： 日常生活类。这是指物业管理企业为广大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各项家务服务工作。 商业服务类。这是指物业管理企业为开展多种经营活动而提供的各种商业经营服务项目。 文化、教育、卫生、体育类。这是指物业管理企业在文化、教育、卫生、体育4方面开展各项服务活动。 金融服务类。代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办信用社等。 经纪代理中介服务。这是指物业管理企业拓展的经纪、代理与终结服务工作。主要有： ①物业营销与租赁；②房地产评估、公证；③其他中介代理，如请家教、请保姆等。 社会福利类。这是指物业管理企业提供的带有社会福利性质的各项服务工作。 6、物业管理的日常运作阶段有哪些工作内容？ 要点：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，主要有2个基本环节： 日常综合服务与管理。是指用户入住后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。这个阶段主要有以下4个方面的工作应抓好。 (1)循章遵制，全面履行物业管理企业的职责；(2)不断加强队伍的敬业教育和强化住户至上、服务第一的意识；(3)应急措施、特殊情况处置办法的制定和贯彻；(4)巡回和定期检查相结合。 系统的协调。物业管理有特定的复杂的系统内、外部环境条件。内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调；外部环境条件就是与相关部门相互关系的协调。 7、房地产行政管理部门的职能是什么？ 要点：房地产行政主管部门负责物业管理的行业归口管理工作，其主要职能是依法行政，包括： 规划、组织和推动全国物业管理工作的实施； ①各级房地产行政主管部门负责制定全国性或地方性的有关物业管理的法规、政策及实施细则 ，并贯彻执行；②制定和贯彻落实全国性的物业管理的各种标准或示范文本；③指导和监督物业管理企业、业主大会和业主委员会的具体工作，实行行业归口管理；④协调物业管理涉及的政府各相关部门与机构的关系，创造有利于物业管理运作和发展良好的外部环境。 8、物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些？ 要点：规划设计是房地产开发建设的源头。物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的