万业紫辰苑三期产品定位报告.ppt

* * * * 现阶段市场上所出现的110左右的户型为多层产品，尺度都较为舒适 * 【案场销售情况】＜＜＜166㎡销售情况 销售情况： 160左右的次改户型上半年销售较为艰难，下半年由于市场原因达到较高的销售情况，同时因为166㎡的稀缺性及价格优势、现房等多方面，导致销售仍情况尚可。 价格情况： 经过不到1年的时间，溢价较高，3000元/㎡/年增涨，增长率17%，与小户型基本持平，契合整体市场价格增长趋势。 【案场销售情况】＜＜＜197、233㎡销售情况 销售情况： 197/233的销售一直是项目的销售难点，销售周期长，产品价值量大，去化速度慢。 价格情况： 价格的增益幅度有限，因为销售速度慢，价格无法得到较好的提升，且多时间试图通过促销等手段进行去化，且由于是现房、公园首排等多种价值附带从而保证该户型的去化。 区域 数量 比例 宝山 东城区 49 33.79% 西城区 30 20.69% 共康 11 7.59% 月浦 9 6.21% 淞南 8 5.52% 通河 2 1.38% 罗泾 1 0.69% 大场 1 0.69% 合计 111 76.55% 区域外 杨浦 9 6.21% 虹口 6 4.14% 闸北 5 3.45% 长兴 3 2.07% 浦东 3 2.07% 黄埔 2 1.38% 嘉定 2 1.38% 普陀 2 1.38% 崇明 1 0.69% 松江 1 0.69% 合计 34 23.45% 166㎡以上的改善客户76.55%以宝山本地客为主 区域外散客较多，无太大的集中区域。 杨浦、虹口、闸北区域相对较多，但是无固定分布点。 【案场销售情况】＜＜＜166、197、233㎡客户区域分布 1号线 3号线 区域客占比54% 外部客源 （杨浦、虹口） 17% 以轨交3号线导入 166㎡以上区域分布 市 市区客及较远的外部区域客人 （闸北、浦东、闵行、普陀等）占比8% 1 2 3 庙行区域 （通河、共康） 以1号线导入 11.7% 淞南5.52% 西城区/东城区主力区域客分布地 43% 166㎡宝山区（本地客）分布 月浦6.21% 1 2 3 3 【166㎡以上分析】＜＜＜ 销售评估：160左右的次改户型上半年销售较为艰难，下半年由于市场原因达到较高的销售情况，同时因为166㎡的稀缺性及价格优势、现房等多方面，导致销售仍情况尚可。 客户来源：本案超过76.55%属于区域客为主，区域改善客户有限。 价格预估：价格的增益幅度有限，因为销售速度慢，价格无法得到较好的提升，且多时间试图通过促销等手段进行去化，且由于是现房、公园首排等多种价值附带从而保证该户型的去化。 产品预估：三期地块无论受到高铁、日照缺点，公园优势缺失等，都无法与现在在售的大户型产品相比，同时预计2015年仍有一定余量，所以建议三期产品不加入166㎡以上户型。 三期 三期技术指标： 占地：58505㎡ 地上总建筑面积：134556㎡ 地下总建筑面积：19424㎡ 容积率2.2 三期规划情况 地块SOWT分析 沪通铁路 200米 S—优势 大面宽：地块呈长方形，对于大面宽条件提供较为充足，可较大满足户型舒适度，提高产品价值。 交通：地块更为靠近3号线，3号线更为便捷，绿龙路畅通，公交导入，真正双轨导入。 W—劣势 噪声： 靠近高铁，对于客户会产行一定看下，且后期高铁规划影响本案地块规划。 T—威胁 采光： 地块前排受到高层遮挡，后期高层的采光、视野等收到一定影响。 O—机会 产品附赠： 后期绿龙路的畅通，公交的开通等增加了附加价值，通过对产品赋予更多附加价值，弥补其他缺失部分。 48 49 50 52 53 54 31 33 35 45 36 37 40 43 41 42 32 39 46 47 38 分类 户型 剩余房源 2014年末 71㎡ 85 去化完毕 80㎡ 39 95㎡ 72 106㎡ 27 133㎡ 32 去化完毕 139㎡ 0 166㎡ 38 197㎡ 0 0 233㎡ 70 30 复式 47 20 花园洋房 47 20 合计 457 70 目前项目所有库存房源统计 2015年库存量预估 【本案定位】＜＜＜产品定位建议一 面积定位： 板块的刚需属性短期内仍不会改变，未来热销产品预计仍以小面积为主； 搭配少量占据优势资源的大户型产品，可实现溢价能力提升的目的。 附加值： 从目前市场来看，含附加值的户型更受客户欢迎，能够产生相应溢价。 本案产品定位： 70㎡1+1户型，90㎡2+1户型作为主力产品， 搭配部分110㎡三房户型，及130㎡3+1户型。 【本案定位】＜＜＜产品定位建议一 户型 面积比例 面积 套数 70㎡1+1户型 20% 26911 384 90㎡2+1户型 50% 67278 748 110㎡三房户型 15% 20