财富大厦营销报告(原始).pptVIP

项目品质的认知 服务方面 国际化 国际化物业公司管理 国际化共同经营理念 国际化产品组合 客户层分析 金融 贸易公司 期货公司 IT公司 咨询顾问公司 广告 文化公司 中介代理等服务性公司 经济技术指标 总占地面积: 7025.624㎡ 总建筑面积: 88944.40㎡ 其中:地上建筑面积: 81686.98㎡ 地下建筑面积: 7257.42㎡ 辅助设施及车库面积: 7257.42㎡ 商业总建筑面积: 23039.85㎡ 写字楼建筑面积: 58647.16㎡ 容积率: 12.66 楼体总高: 26层 开工时间: 2005年3 预计竣工时间: 2006年6 销售周期目标 销售周期为一年半 从2006年 月 日~~~~2007年 月 日 推盘优势 此区域的地标建筑 补充此区域新建设的办公楼供应量的不足 智能化的财富中心 是政府南移范围内的成熟区域 营销执行总体框架： A.本案的销售策略 B.业务部各销售周期的细项工作 C.各销售周期的销售道具配合 D.工作流程 A.? 本案的销售策略 销售原则鉴于以上几点，总的销售策略原则为： (1)、销售分段： 本案除了写字楼之外，还有部分体量的商业，商业的规划对处于本案来说有很大的推动作用，也是本案的卖点之一。商业的规划给本案提供了更为便利的商务设施 为了有效的推动销售，建议商业规划要在开盘前确定，有些项目如商务类的银行及大型具有品牌效应的餐饮或俱乐部等可以在开盘后就开始招商，营造商业氛围，聚集人气。 (2)、计价方式： 前期切入市场的价格较低，容易引起市场的关注，聚集人气，在同类产品中取得更大的竞争力。后期，客户对本案的性价比有了充分认识，再调整销售方式。 (3)、定价因素 ： 1 楼层景观： 本案的楼层高低层差对景观的要求更多，故是定价的决定性因素。 2、????? 商业及办公： 地标的智能化办公写字楼及商业的规划设计。 3、????? 面积分割： 面积跨度大，可以自由组合;总价段空间拉伸。 4、????? 位置（外部、内部）： 外部：与周边环境的相邻关系. 内部: 出入动线，及在整栋中的位置等因素决定了价格的差异化。 (4)、销控原则 ： 分阶段销控： 预约期：利用楼层的价差，拉大价格距离 强销期：销控部分去化分割好的单元间 持续期：加大整层销售或半层的销售; 来带动其他层面分割的面积推动销售维持销售势头 扫尾期：用价格挤压层面房源。 (5)、价格控制 ： 1、价格策略（A）高开平走（B）预约期不公布具体价格，只公布均价 试探市场反映 增加市场竞争力 易控制价格走势 2、定价参照同类物业市场的价格及周边区域的物业价格而定 3、价格细分 A）按面积形态：分割销售、整层销售 B) 按位置朝向：楼层景观南北商铺 定价基本原则 确保发展商获得基本的行业静态利润； 确保项目具备有效的市场竞争力和冲击力； 促使开发资本迅速回笼并获得动态利润； 为买家、投资者预备一定的升值空间； 价格建议 公开的价格控制在均价5000元/㎡以内导入市场，初步均价控制在4500～5000元／㎡之间，而后在每个不同的周期调高价格 (6)、付款方式及折扣 ： 贷款：首付50%，50%贷款 分期付款：首付50%，30%（封顶），20%交房付。 一次性付款：首付100% 注：折扣随销售阶段的面积组合大小进行调整 (7)、预约时间和开盘时间建议 开始认购：2006年 月 日 正式开盘：2006年 月 日 (8)、销售周期安排 ： 住宅部分销售周期约为： 18个月 预约期 : 　　 (06年 月 日~~~06年 月 日) 强销期（公开期）: (06年 月 日~~~06年 月 日) 高潮期 (06年 月 日~~~06年 月 日) 持续期： (07年 月 日~~~07年 月 日) 扫尾期： (