第8章房地产开发产品的售后服务与物业管理委托(2013-2014-2).ppt

建设部于2004年颁布了业主临时公约（示范文本）（建住房[2004]156号）。2007年10月1日实施的新《物业管理条例》将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，住房和城乡建设部尚未推出对应的《临时管理规约（示范文本）》但是部分省市自行出台了地方适用的示范文本。 （2）临时管理规约的内容 第一部分：总则 包括：物业基本情况、 业主应遵守物业管理有关法规、政策和本公约规定，配合物业管理企业的各项管理工作，妥善处理相邻关系，遵守物业管理企业按有关规定和本公约制定的管理细则及各项管理规章制度。同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本公约和相关规定，合理使用物业。 管理规约内容一般包括： 第二部分：物业使用和维修 包括： 按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。 不擅自变更房屋结构、外观和用途；占用共用部位和共用设施设备；利用共用部位搭建建筑物、构筑物等；爱护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、园林、小品和其他共用设施设备；不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；不在公共部位乱涂乱画和随便张贴。 垃圾应按指定时间和地点堆放，避免遗撒；自觉维护物业区域内的公共生活秩序，不在公共部位或违反规定在房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒害物质；不得发出影响其他业主正常生活的噪声；并不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为； 业主饲养宠物的规定；机动车在住宅区内行驶时速应、车位停放、车辆出入、物业区域的共用车位使用分配方式；对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持、配合，不得人为阻挠维修；业主需要进行室内装饰装修的，应与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议，并遵守有关规定和制度。 第三部分： 物业服务费用的交纳 包括、业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费、房屋共用部位共用设施设备专项维修资金的交纳、使用、续筹。 第四部分 其他相关事项 第五部分 违约责任和违约纠纷的解决 8.3 房地产开发项目的前期物业服务 8.3.1 前期物业管理的相关概念 8.3.2 前期物业服务企业的选聘 （1）物业管理的概念 《物业管理条例》（2007年10月1日修订）规定： 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 8.2.3 前期物业管理的相关概念 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，并与之签订书面前期物业服务合同，按照合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 （2）前期物业管理的概念 （1）前期物业管理招标投标 《物业管理条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 8.3.2 前期物业服务企业的选聘 前期物业管理的招标，是指房地产开发商在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。 前期物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。 ①前期物业管理招标投标的基本概念 ②前期物业管理招投标应的原则 公开 公平 公正 合理 ③前期物业管理招标的方式 公开招标 邀请招标 a.准备阶段 选择招标方式 成立招标领导小组（或委托招标代理） 确定招标指导思想及原则 编写招标文件 发布招标公告（公开招标）或投标邀请函（邀请招标） ④前期物业管理招标投标的一般程序 b.招标阶段 发售招标文件 对投标单位资质资信审查 组织现场踏勘和答疑 接受投标文件 c.开标评标阶段 按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。 由物业管理专家组成评标委员会，采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。 d.授标与订立合同 确定中标单位 书面通知中标单位 进行必要的商务谈判 正式签订前期物业管理服务合同 ①前期物业物业服务合同的概念 前期物业服务合同是指房地产开发企业