0豪盛价格体系524.doc

一、豪盛·时代华城销售基准平均价格 房地产价格受多种因素影响，并随市场供求关系变化而波动，因而往往处于变动状态。豪盛·时代华城采用渗透式定价策略，开盘价格低于市场预期，突出项目本身的性能价格比优势，并配合以强大的广告攻势及促销活动，力图在入市之初迅速打开市场，在城南区域市场抢占较高的市场份额。 根据上述定价策略，结合对区域市场及周边竞争楼盘的综合评估，豪盛·时代华城开盘基准平均价格为3378元/㎡。 二、定价公式 Pn = Pa × E × S × P × V × D ± F ± M 其中： Pn：某具体单位的基准价格 Pa：基准平均价格 F（floor）：垂直差价 E（expose sun）：朝向系数 S（sight）：景观系数 P（private）：私密性系数 V（voice）：噪音干扰系数 D（structure design）：户型格局系数 M（mentality effect）:心理差价 豪盛·时代华城采用系数调整法确定各个不同单位的售价，上式以基准平均价格乘以各项系数，在加减垂直差价和心理差价数值得出各个单位的售价。 三、豪盛·时代华城销售差价 1、垂直差价 垂直差价即所谓层差，是指同一幢楼宇中不同楼层之间的价格差异，通常以每平方米的单价差额来表示。对于豪盛时代华城这样的高层住宅，由于高楼层在私密性、采光、通风、视野等方面具有较高优势，楼层越高则销售价格也越高，反之则低。 豪盛·时代华城一期由6幢高层住宅组成，层数依次分别为28、26、24、26、26、28层，根据定价规律，选择相对居中位置的13层为垂直差价基准层，即每栋楼的13层价格为基准，其他层次按相应加减垂直差价计算价格。 垂直差价基准层以外各楼层，根据采光、通风等条件，垂直差价为20元/㎡，最高价与最低价的差距最大幅度在17%左右。 2、水平差价 水平差价指评估同一楼层之中各个单位之间的优劣关系，确定同一楼层各户之间的价格差异，制定出同层平面价格差异。 针对豪盛·时代华城的特点，从影响水平差价的诸多因素中选取景观、朝向、私密性、噪音干扰、户型格局等五项主要指标，调整制定豪盛·时代华城各单位的差价。 2.1水平差价因素排序 水平差价是同层各单位之间的差别在销售价格上的量化体现，首先须对选取的景观、朝向、私密性、噪音干扰、户型格局等因素的相对关系进行排序，以确定因素的重要性排序。 在水平差价因素排序中，采用因素成对比较法，通过因素间的成对比较，确定因素重要性。因素比较法应用的两个前提： 前提一：任意两个因素可以判断彼此的重要性差异； 前提二：因素比较的可转移性。即AB,BC,则AC 按矩阵罗列各影响因素，两两比较因素的重要性。假使有两个因素A和B，若A比B重要，则给A赋值为1，B因素赋值为0；若A和B同等重要，则A、B各赋值为0.5；若A不及B重要，则A赋值为0，B赋值为1。为防止某一因素权重为零，可在各因素之中设定一虚拟因素，所有因素都比该因素重要。最后将比较结果汇总，得到各因素的分值。 豪盛·时代华城位于小寨西路南侧，位置优越，一期开发6栋高层，影响同一楼层的因素主要有景观、朝向、私密性、噪音干扰、户型格局等五个因素。采用因素比较法确定上述各因素的重要性，结果见下表。 豪盛·时代华城水平差价因素成对比较表 户型 格局 朝向 私密性 景观 噪音 虚拟 因素 得分 户型格局 —— 0 1 0 1 1 3 朝向 1 —— 1 0 1 1 4 私密性 0 0 —— 0 0.5 1 1.5 景观 1 1 1 —— 1 1 5 噪音 0 0 0.5 0 —— 1 1.5 虚拟因素 0 0 0 0 0 —— 0 合计 —— —— —— —— —— —— 15 综合上述分析，豪盛·时代华城水平差价影响因素中，按重要性排序应为景观因素、朝向因素、户型格局因素、私密性因素和噪音因素，其中私密性因素与噪音因素的重要性接近。 2.2景观差价 景观对于住宅具有较大的影响，豪盛·时代华城外部缺乏自然人文景观，景观差价的主要考虑内部景观因素。 根据各单位可见景观节点的多寡，确定各单位景观差价系数，景观差价系数分为六级，分别赋予不同的系数。 景观分级： 一级：系数1.035 1#楼B、C座，2#楼B、C座，3#楼B座； 1~2#楼B、C座和3#楼B座是社区中最为接近中心湖景的单位，客厅观景阳台、卧室等多处可以直接观赏社区中心水岸码头湖景园林，是社区之中景观最佳的位置。 二级：系数1.02 1#楼A、D座，2#楼A、D座，3#楼A、C、D座； 1~3#楼A、D座单位的客厅和主卧皆有阳台或观景窗正对碧波荡漾中心湖景园林，虽然南向景观视线略有限制，但