2011井冈山市旅游地产项目地块可行性分析及定位报告37p.doc

井冈山市旅游地产项目地块可行性分析及定位报告 二零一一年捌月 目录 1.总论 1.1项目概况 1.2可行性研究的方法和程序 1.3可行性研究的原则 2.项目发展背景 2.1旅游业发展背景 2.2区位与交通分析 2.3城市规划与发展分析 2.4城市经济与社会发展分析 2.5小结 3.项目可借鉴案例 3.1休闲旅游地产概念 3.2借鉴案例 4.项目认知及市场定位 4.1项目立足点 4.2项目形象策划 4.3项目形象定位 4.4项目承载功能 4.5项目开发特色 5.市场营销 5.1 市场分析概述 5.2营销策略 5.3营销方式 5.4营销渠道建设 5.5节庆活动营销 6.投资估算与资金筹措 6.1项目投资 6.2资金来源和融资建议 6.3项目筹资策略 7.项目社会评价 7.1对社会经济的影响分析 7.2对生态环境的影响分析 7.3对社会文化的影响分析 7.4对旅游城镇建设的影响分析 7.5项目远景展望： 8.项目风险分析 8.1风险概述 8.2风险因素识别 8.3风险分析 8.4防范风险措施 9.结论： 1 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 拿山乡红色文化创意旅游城 项目承办单位 承办单位：江报地产 江西泰洋投资发展有限公司 项目拟建地区和地点 项目拟建地区概况 项目位于江西省井冈山市，井冈山市地处江西省西南部，湘赣两省交界的罗霄山脉中段。全市现辖以山地为主，是典型的山区城市。井冈山中国革命的第一个根据地，具有辉煌的历史，绮丽的自然风光，革命人文景观交相辉映，浑然一体，是一个集风光旅游、传统教育于一身的理想旅游避暑胜地。井冈山 2.1旅游业发展背景 国内旅游业发展概况 根据权威数据显示，2010年，我国旅游业三大市场实现了全面恢复并较快增长。国内旅游人数达21亿人次，比上年增长10.6%；国内旅游收入1.26万亿元，增长23.5%；入境旅游人数1.34亿人次，增长5.8%；入境过夜旅游人数5566万人次，增长9.4%；旅游外汇收入458亿美元，增长15.5%；出境旅游人数5739万人次，增长20.4%；全国旅游业总收入1.57万亿元，增长21.7%。与此同时，国内旅游呈现了以下几个特点： “当地人游当地”比重大。由于国内旅游总体发展趋势和长假期调整等因素的影响，郊区游、省内游和区域内游的数量大大增加，而跨省、市的远程旅游增幅有所降低。 “十一”长假火爆异常。自从长假期制度实行以来，“十一”长假几乎都是每年国内旅游最为集中的时间。 与此同时，2008年是“小黄金周”（即围绕新确定的清明节、中秋节和端午节的3天假期）启动的第一年，这样的短假期虽然使长距离旅游有所减少，但却大大带动了省域内、城市郊区的短途旅游、乡村旅游和自驾车旅游。 特色旅游的竞争力增强。近年来深受各地政府和业界重视的乡村旅游、红色旅游、冰雪旅游、自驾车旅游以及与体育休闲相关的旅游产品得以长足发展，赢得了越来越多旅游者的青睐。 2.1.2 江西旅游业发展概况 “十一五”期间，截至11月13日,江西年度旅游接待总人数首次突破1亿人次,旅游收入756.91亿元,与2005年相比,均增长了1倍以上,完成了“十一五”计划目标的108%和123.2%。其中，红色旅游引领全国，“十一五”期间，全省红色旅游累计接待游客达1.7亿人次，红色旅游综合收入累计达1194亿元。旅游业已成为省国民经济新的增长点和支柱产业。同时，旅游业发展带动了交通、商贸、饭店、餐饮、文化、体育、信息、物流、休闲等服务业的发展，为工业、农业提供了新的市场空间，推动了房地产发展和新型社区建设，促进了生态环境和文化遗产的保护。“十二五”全省旅游行业将围绕“红色摇篮·绿色家园·观光度假休闲旅游胜地”总体定位,全力打造“中国红色旅游首选地、国际生态旅游必选地、世界观光度假休闲旅游胜地”3大品牌, 加快赣北鄱阳湖生态旅游区和赣中南红色经典旅游圈、赣西绿色精粹旅游圈建设，着力打造以“四大名山（庐山、井冈山、三清山、龙虎山）、四大摇篮（中国革命摇篮井冈山、人民军队摇篮南昌、共和国摇篮瑞金、中国工人运动摇篮安源）等为重点的旅游目的地体系。建设成为红色旅游强省、生态旅游名省、旅游产业大省。 突破1亿人次 2.1.3 井冈山市旅游业发展概况 井冈山市是第一批国家重点风景名胜区、国家级自然保护区、全国爱国主义教育基地和国家园林城、“中国旅游胜地四十佳之一”、“中国优秀旅游城市”和国家5Ａ级风景旅游区。近年来，城市基础设施建设的加强和城市环境面貌的改善，为提升井冈山市的旅游环境吸引力和城市吸引力创造了便利条件。 近年来，该市审时度势，适时提出了“高举红色旗帜、做足绿色文章、彰显家园魅力”的旅游发展战略。2010年共接待游客453.61万人次，实现旅游总收入33.24亿元，较上年分别增长10.1%和12.1%