2014房地产市场政策动态分析24p.ppt

Part. 1 13年全国宏观政策回顾 报告架构 Contents PART. 2 14年全国宏观政策动态 PART. 3 13年沈阳宏观政策回顾 PART. 4 14年沈阳宏观政策动态 PART. 5 14年沈阳商业动态 Part.1：13年全国宏观政策回顾 全国房地产市场宏观政策回顾 2010年 1月“国十一条” 4月“国十条” 9月“9.29新政” 2011年 1月“新国八条” 2012年 四大行首套房贷利率降到基准线 2013年 3月“国五条” “调控启动” “全面打压” “喊话调控” “履新调控” 日期 政策简述 1-10 二套首付≥40% 4-14 二套首付≥50%，北京出台限购政策 6-14 二套房认定既认房又认贷 9-29 三套房停贷，建议重点城市限购 11-1 取消房贷七折利率 日期 政策简述 1-26 二套首付≥60%，一二线城市全面限购，既限增量又限存量 4-1 制定房价控制目标 7-12 三四线城市要求限购 10-29 温家宝/李克强：继续严格执行政策，进一步巩固调控成果 日期 政策简述 2012年 温家宝总理五次重要讲话；财政部、住建部、央行各部委分别表态 日期 政策简述 2-20 国五条：调控再次收紧 7-31 中央政治局会议：促进房地产市场平稳健康发展 论点【调控如何?】 论证…… 2012年政府换届选举，国家履新调控，如果说过去是以抑制为核心的调控造就了房地产行业高房价和高收益的黄金十年，那么这种全新的以促供应为核心的调控思路将造就怎样一个新的十年？从这样的思考出发，我们通过对2013年市场情况的梳理，看看在这种全新的调控思路下，房地产行业究竟经历了怎样的变化，它又将引领我们这个行业走向何方。 2013年全国房地产开发投资68693亿元，同比增长19.2%，其中住宅投资47222亿元，同比增长18.9%亿元，从13年房地产投资同比增幅来看，行业整体状况持续平稳；预计未来短时间内房地产开发投资情况将持续平稳发展。 2013年全国房地产开发企业房屋新开工面积156275万平方米，同比增长6.5%，从房屋新开工面积同比增幅走势来看，13年1-4月份同比增幅进入正增长阶段，持续七个月增长，预计未来房地产企业新开工面积将持续平稳增长。 2013年全国房地产商品房销售面积95931万平方米，同比增长21.8%，但在13年下半年商品房销售面积持续放缓，随着国家宏观调控政策的出台，以及去年同期各月基数的同步攀升，预计短时间内房屋销售面积仍将呈现继续放缓的趋势。 数据分析 论据一：从全国市场来看房地产住宅投资明显回升，商品住宅新开工全面回暖、销售面积持续走高。 数据分析 数据分析 论据二：一线城市房价涨幅超10%，房价调控仍存在一定压力！ 2013年一线城市供应水平均有一定程度的增长，重庆市涨幅较大约达34%，从整体市场来看，市场维持持续上涨趋势，各城市同比12年成交量有所上涨，天津市、重庆市涨幅均在20%以上，上海市涨幅超50%以上。 2013年一线城市房价涨幅中，北京市涨幅最大，主要原因为由于严重的供需不足，导致房价涨幅同比增长15%以上，这远高于宏观调控的房价目标，虽然政策“京七条”“沪七条”出台，但是整个市场热度依然没有减退，房价调控压力巨大。 论据三：二线城市成交量同比全线上涨，未来交易量将持续高位平稳运行！ 2013年二线城市供应水平均有一定程度的增长，沈阳更是供应显著加大，从整体市场来看，二线城市成交量全线上涨，供应量增加，未来交易量将持续高位。 2013年二线城市房价涨幅中，大部分为稳中有升，合肥市涨幅最大，房价涨幅同比增长15%，宁波同比略有下降。 论据四：三四线城市存在供求压力，库存较大，未来市场库存问题依然严峻！ 从三线城市的供应量来看，趋势与一二线城市基本一致，总体库存量较大，13年的九月十月供应的大幅增长，使三四线城市存在供求压力。 从2013年成交量来看，三四线城市分化的两类格局趋势仍在延续：一类是房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市，这类城市2013年继续保持了稳步发展的步调；另一类就是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，风险积蓄，致使涨幅度较为平缓，三四线城市末班车效应”淡化后，市场逐渐回归理性，成交量虽不如一二线城市，但是在整体市场中依然维持较高的水平。 论据五：综合来看一二线城市短期受限于政策，但中长期优势依然突出；三四线城市供求释放力度大，但潜在供应过剩风险不容忽视！ 一线 二线 三四线 一线 二线 三四线 [2012年与2013年各线代表城市供需情况对比分析] [成交] [供应] 分析： （1）短期走势：一二线城市量价齐稳，三四线城市成交增幅较大，但供过于求压力依然显著 不同城市短期供求对比差异较大，一线城市需求旺