合肥香港街房地产开发招商策划书.doc

金鹃国际广告有限公司 2003年11月25日 前言 金鹃，作为广告营销策划机构，通过长期的实践和探索，积累了大量经验。能参与到合肥香港街房产招商项目的策划工作，甚感荣幸。经过双方沟通，我们对本项目有了一定的理解，为本项目量身订造了一整套营销推广策划并将其形成文字。 本策划书分为两大部分，第一部份是对本项目总体策划进行阐述，而第二部份是针对首期招商而制定的推广策略和相应的工作计划。 策划思路 我司认为，策划的关键是让项目持续旺销，旺销的核心是销售力。围绕这一理念，我们分别以销售力分析、销售力提纯、销售力提升、销售力传播、销售力实现等多方面进行阐述。 . 第一部分：销售力全攻略 一、销售力分析 一、 商业步行街的发展特点 1.商业步行街的发展历程 商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业街发展落后于法国等西方国家。 从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。第四个时期，大型商业街的出现。第五个时期，是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六个时期是六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期，商业步行街增加shoppingmall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。 2．商业步行街对城市发展的影响与作用 (1).商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。 (2)重振原有商业中心，带动城市新一轮发展 (3)塑造新的城市中心，没有大型商业步行街，新城区就无法形成城市的中心。比如上海徐家汇的开发改造非常成功，拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动中心，并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形的商业区，其实质是一条地下通行的环状商业街。由于徐家汇商业区的带动，楼价从3000元上升到8000元，迅速成为新城区。 (4)步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。 (5)强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局 (6)步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。 3.国际一流商业步行街的发展特点 国际一流的商业步行街具有特征： 1、 硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。 2、 它应该是多功能的，比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。 3、 商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的。 二、 国内商业步行街的发展水平与存在问题 国内商业步行街道发展经历三个阶段 1. 第一阶段：加强交通管理，吸引顾客 2. 第二阶段：体现对步行者的关怀 3. 第三阶段：成为社区活动中心 国内商业步行街道大部分是原先基础良好的商业街区，后来将机动车道路改建为步行道，其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。 由于先天不足，后天改造水平有限，国内商业步行街普遍存在如下问题： 1、 经营序列矛盾。 2、 商业利润下滑。 3、 商业功能单一，文化休闲功能不强。 4、 空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。 5、 交通系统滞后，内外部交通组织不畅。 1、市况概略 （1）政策环境： 大力启动香港街商圈市场 合肥从97年起至今，一直在开发香港街项目。政府比较支持，前期房产基本已经建成，投资也超过3000万。 大规模招商全面启动 沉寂已久的合肥“香港街”工程已重新启动。工程进展顺利，一个美丽的“合肥商业产业市场”将出现在人们眼前。? “香港街”工程原是合肥市防洪部门几年前结合二里河改造而推出的。合肥市有关领导要求该工程起点要高，因此准备将其建成“合肥商业产业市场”，使其成为一个省内外高级商业的汇聚之地。合肥市政府把开发香港街作为合肥经济建设工作的重点，并出台了一系列优惠