商品房价格影响因素的实证分析_以长春市为例.docx

JINGJI 经济 SHI JIAOJINGJI 经济 SHI JIAOJINGJI 经济 SHI JIAO商品房价格影响因素的实证分析 — 以 长 春 市 为 例吴丽杰（吉林财经大学经济学院，吉林 长春 130117）摘 要：近年来，商品房价格的持续走高已成为房地产行业的热点问题，房地产作为国家的支柱性产业,其稳定发展关乎国计民生。本文以长春市商品房价格为研究对象，首先从需求、供给和政策三个方面对影响房价的因素进行理论分析，然后选取 相关变量指标建立多元回归模型，通过对模型的检验及各影响因素之间相关性的剔除，最后得出年末人口和商品房竣工 面积是影响长春市商品房价格的主要因素，进而根据所得结论提出调控商品房价格的相关政策建议。关键词：商品房价格；商品房供给；商品房需求作者简介：吴丽杰（1990-），女，内蒙古通辽人，吉林财经大学经济学院硕士研究生，研究方向：西方经济学。中图分类号：F293.3文献标识码：Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2014.01.22文章编号：1672-3309（2014）01-63-04一、引 言随着经济的快速发展和人民生活水平的 不 断提高 ，居民对其生活质量的要求也越来 越 高 ，从而对住房这一 生活质量的重要表现形式的要求也不断提高 。 随着居民对住房需求的数量和质量的不断 提 高 ，使 得 住 房 价 格 不断上涨。 过高的房价不仅影响 居 民 的 正 常 生 活 ，而 且 也会 影 响 正 常的经济秩 序并逐渐成为影响经济社会健康 发 展 的 不 稳 定 要 素 ， 因 此 ， 探究房价上涨的原因及分析 各影响因素对房价的影响机理便显得尤为重要 。 将房价 调控在合理的范围内对经济的健康发展具有重要的意义。二、国内外相关研究文献综述在我国近年的涉及商品房价格问题的研 究 文献中 ，在房价过高原因方面主要有以下 几 种 观 点 ：首 先 是 收 入增加使得房价上涨。 吴昊 在“我国住宅房地产价格影响 因 素 分 析 ”中 认 为 ， 城市居民人均工资收入的增加所引 起的对住房要求的提高是房价上涨的主要因素 。 ①其次，城市人口的增加加快了房价上 涨 的 步 伐 。 程 开 明 、夏 青在“城市化与房地产价格关联性的 实 证 分 析 ”中 指 出 ，城市 化 即 城 市人口的增加 通过影响住房的供给和需求来 影响住房价格。 ②当人口数量增速超过住房供给增速时， 引起住房需求增加 ，房 屋 供 不 应 求 ， 房 价 便 会 上 涨③， 反 之亦然。 此外，尹中立认为，城市人口快速增加导致对住 房的需求迅速扩张，从而引起房价的上涨。 最后，土地价 格也是影响房价上涨的主要因素。 岳晓武、王小映在“地 价上涨是房价上 涨的家国而非原因 ” 一 文 中 指 出 ， 房 价 较高的城市，地价在房价中所占的比例也相对较高。 ④鉴于以上研究文献都是从某一方面研 究 房 价 上 涨 原 因 ， 没有综合考虑各个影响因素 对 房地产价格的影 响 ， 也无法确定各因素之 间 的关系及对房价的重要程 度 ，因 此 本 文 旨 在研究各个因素对房价的 影 响 ， 从 而 找出影响房价的关键因素，进而为政府制定政策提供依据。为了更好地了解房地产价格的变动趋势 ，为 房 地 产政策提供依据，本文仅以吉林省长春 市的房地产数据为 例，定量地分析影响长春市房地产平均售价的主要因素。三、商品房价格影响因素的理论分析（一）商品房价格与供求规律关于商品价格决定问题 ，西方经济学中的 价 格理论 认为，消费者对商品的需求量是由商 品能够给消费者带 来的效用水平和消费者自身的预算约束决定的 ，对 商 品的 供 给 量 是由生产者生产商品的成本和市场中的交易 价格决定的。 商品的市场价格是在需求量与供给量达到 均衡状态时决定的。 由此可知 ，商 品 能 够 给 消 费 者 带 来 的 效 用 水 平 （即 商 品 的 有 用 性 ） 和生 产商品的成本是决 定商品价格的基础性因素。 商品的基础性价值决定市场 交易价格的总体水平，但具体的 市 场 交 易 价 格 则 是 由 市 场供求机制决定的。 商品房作为一种特殊的商品，其价格 决定也遵循供求规律。 因此，研究商品房价格如何决定， 就必须首先研究商品房的需求和供给两个方面的因素。（二）商品房的需求在房地产市场中 ， 商品房的需求具有刚性 ， 原 因 在 ① 吴 昊 . 我 国 住 宅 房 地产价格影响因素分析 [D]. 东 北 财 经 大学 ，2006.② 程 开 明 ， 夏 青. 城市化与房地产价 格关联性的实证分析 [J].价格理论与实践 ，2008（9）.③ 尹 中 立. 把脉中国房地产[J]. 时 代 经 贸 ，20