土地承包经营权种类即承包方式包括家庭承包和以其他方式承包.doc

农村土地流转存在的问题 土地作为农业最基础的生产资料、农村最重要的资产和农民最具保障的财富，在社会主义新农村建设中作用巨大，土地流转也是新农村建设中的重点话题。农村土地使用权主要表现为土地承包经营权，土地流转是指在农户与集体间的承包关系不发生变化的前提下，承包者把有限的使用权转让给他人并收取一定转让费的行为。　　目前土地流转存在土地置换、出租承包、农户退包集体转让、委托转包、集体反租转包和股份合作制等多种流转形式；土地流转范围逐渐从以耕地为主逐步扩大到林地、草原、水面等整个农用土地；土地流转主体呈现多元化。总得来说，流转呈现规模化的趋势，为乡村旅游和其他关联产业的发展提供了广阔的发展空间。 　　但农村土地流转目前仍缺乏法律法规上的依据，形势还不明朗，在实际运作中还存在一些问题，如操作程序不够规范；中介服务组织、监管组织不健全；基层政府认识不清，过于保守或粗暴推进工作；“圈地运动”升级损害农民利益等。 　　要改变这些现象，除了对应上述问题，落实中央土地政策、建立健全土地流转法律政策机制、推进农村社会保障制度、建立市场体系外，还应该广泛的开展教育，尤其是对基层干部和农民，推进土地流转健康顺畅进展。 对企业来说，最难解决的就是土地的问题，而通过房地产模式直接解决，是决对行不通的，必须通过一整套方案来解决，对上要让政府满意，对下要让农民也参与进来，通过旅游产权的手法、旅游运营的思路，实现突破。我们必须注意的是，社会主义在新农村建设过程中，国土资源是及其重要物质基础，需要充分运用国土资源政策支持社会主义新农村建设，同时也要坚持实行最严格的国土资源管理制度不动摇。 土地承包经营权种类即承包方式包括家庭承包和以其他方式承包，区别在于土地承包经营权主体不同。 　　一、家庭承包：又称为农村集体经济组织内家庭承包、内部成员承包经营，是指集体经济组织成员依据其成员权以每个农户家庭成员为生产单位【农村集体经济组织的农户】作为承包方对集体土地进行占有、使用、收益的一种经营形式。 　　1、家庭承包的生产单位： 　　A.集体经济组织的每个[成员]均享有承包本农村集体的农村土地的权利。 　　B.以农户家庭为生产经营单位：以每一个农户家庭全体成员作为承包方。 　　2、用于家庭承包的农村土地不限于耕地、林地和草地。 　　3、庭承包的内容：指农村集体经济组织每一个农户家庭全体成员作为一个生产经营单位，作为承包人与发包人建立承包关系，承包用于农业的土地。 　　4、家庭承包的特征。 　　A.家庭承包是农村土地承包主要方式：四荒地之外的农村土地适宜采取家庭承包方式，应当采取家庭承包。 　　B.农村经济组织成员享有承包地权利是作为组织成员所享有地基本权利;不允许他人剥夺限制。 　　C.家庭承包方是本集体经济组织农户。 　　D.土地承包经营权的物权性质： 　　①按户承包;按人分地。 　　②适用30年不变基本政策。 　　5、集体土地对集体成员地重要意义。 　　A.集体土地是集体成员的基本生产资料; 　　B.土地是目前农民最基本生活、生存保障; 　　C.是宪法赋予农民的权利。 　　二、以其他方式承包【又成为外部成员承包经营】：指采取招标、拍卖、公开协商等方式由其他单位和个人承包。 　　1、以其他方式承包的性质。 　　A.不纳入土地承包经营权范围【债权性质的农地租赁】; 　　B.不适用30年不变基本政策。 　　2、以其他方式承包的适用条件：只有不适宜家庭承包方式的四荒地等才适合以其他方式承包。 　　3、以其他方式承包的内容。 　　A.其他方式承包也需权利人与村集体双方平等协商签订土地承包合同。 　　B.其他方式承包应采取公开订约程序【主要包括招标、拍卖、公开协商等方式】。 　　C.其他方式承包土地的承包人权利内容更丰富;承包地流转的限制放松。 　　D.承包人可以是村集体经济组织成员以外的单位或个人。 　　E.其他方式承包不得侵害村集体成员的合法权益。 　　①承包方式中四荒地： 　　a.可以直接以公开方式对外实行承包经营; 　　b.也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后再对外实行承包经营或股份合作经营。 　　②在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。 　　③发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包： 　　a.应当事先经本集体经济组织成员村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意; 　　b.并报乡级政府批准。 　　4、其他方式承包的承包方式。 　　A.并非禁止家庭承包;而是农村家庭享有优先承包权利。 　　B.是可以采取招标、拍卖、公开协商等方式。 　 我国农村现行土地制度的特点 决定农村现行土地制度的法律主要有四部：一是2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》；二是根据《宪法》制定的《中