XX物业管理有限责任公司管理资料全套--工程设备设施管理综合要求（DOC 6页）.doc

工程设备设施管理综合要求 工程管理部门担负着物业项目设备设施的使用、运行、养护、维修等工作，并确保设备设施的正常、安全、经济地运行。 一．工程管理部门职责为： 1．确保设备设施处于良好的运行状态。负责设备设施的使用、检查、保养、维修（含应急抢修）等。 2．负责工程资料的建档与管理。 3．提供其它委托修理等服务。 二．保证设备运行，满足正常运行需要 根据物业管理区域设备设施配备及客户入驻情况，为保证客户的日常工作需要，对设备的准时开启和关闭按照有关的规定进行严格的管理，保障水、电、暖通等按时正常供应 三．设备设施的使用、保养及维修 为合理有效地使用各类设备，追求设备最经济的寿命周期、最合理的费用成本及最佳的设备综合性能，设备管理工作必须达到： 1．管好—设备设施完好率达到98%。各类附件、仪器仪表、安全防护等装置完好无缺，达到正常使用要求。无“跑、冒、滴、漏”现象。 2．用好—按操作规程或要求进行工作，严禁设备带故障工作或超负荷运行。 3．养好—做好日常及定期清洁、润滑、紧固、调整、修复等保养工作。 4．员工应做到： （1）会使用—对设备的原理、结构、功能、使用（控制）范围清楚，使用方法熟练。 （2）会保养—精心养护、善于保养，发现问题及时处理。 （3）会检查—熟悉设备的正常运行状况，随时观察（看、听、闻、摸或借助仪器工具等）设备运行状态。 （4）会维修—准确判断故障原因，掌握维修操作方法，彻底排除设备的各种故障。 四．设备保养与维修的关系： 1．应以“养”为主，以“修”为辅，平时加强主动保养才能最大限度地减少设备故障后的被动维修。 2．维修又应以计划为主，预防第一、重在平时（日常或定期巡检、维修）。 3．设备设施的维修工作分类见下图所示； 日常维修 巡检、报修 预防性维修 计划内维修 定期检修 改良性维修 完善、改造、更新 维修 应急维修 计划外维修 接受委托维修服务 4．设备设施的巡视检查 设备设施巡视检查是设备管理的重要内容之一，应定期或不定期进行。定期巡检又分为日检、月检、年检，不定期的巡检可根据需要临时安排进行。巡视的目的在于及时发现问题并解决问题，消除隐患。每次巡检均要有详细记录。 五．建立设备运行及维保制度，明确操作规程 建立健全设备的运行操作规程、安全制度、维保要求及计划，设备运行人员的岗位责任制度、交接班制度等。工程管理人员要对设备进行普查，掌握设备技术状态，落实维保计划。定期巡检或测试重要设备（如：加强配电房高低压供配电设备在每年雷雨季节前的检修测试工作），以确保设备的安全运行。 六．设备运行值班 根据实际需要及有关规定，安排设备运行值班。如：高低压配电室应二十四小时值班；中央空调运行期间安排专人值班操作。 七．工程技术资料档案管理 应将设备设施的技术图纸资料，验收记录和相关文件、维修保养记录等收集、整理、归档。根据资料及时准确填写设备台帐等。 八．二次装修管理 1．为了大楼（大厦）整体要求及避免对其他客户的影响，对客户租赁（自用）物业的二次装修须进行管理和监督，要求装修符合建筑、设备、环境、消防、卫生等有关规定（此项管理与服务清洁部门、保安部门共同执行）。 2．二次装修的管理包括：受理装修申请、确定装修公司后，应向工程部门提供装修公司资质证书（复印件）及装修图纸等资料，并予审核，若不符合国家有关规定，应修改后重新审核。签署装修及安全责任协议书等。此外，根据需要还须申报消防、卫生防疫等部门批准。 3．装修施工期间加强现场监督检查，装修工程结束需验收或整改，验收通过后需将验收记录、工程图纸资料等存档。 九．空置房屋管理 对尚未交付使用的空置房屋，为保证空置单元完好，达到可随时交付要求，平时仍需要对其加强管理。 定期巡查空置房屋，记录状态，发现问题及时整改，保证空置房屋设备设施能随时投入交付使用。 十．报修及应急抢修 设备设施运行使用中，往往会出现各种故障或其它不正常情况，工程部门须迅速排除故障、修复设备，恢复正常使用功能。 接到报修后一般在15分钟内到达现场，报修工作需填写《报修单》，修复后客户验收签字（包括所用材料）。 若遇抢修或重大事故报修，相关维修人员应迅速到达现场，同时报工程部门经理及管理处和总经