上海市房地产市场容量测算.doc

上海市房地产市场容量测算 正略钧策管理咨询 顾问 纪来镇 ? HYPERLINK /dispbbs-228819-1.html /dispbbs-228819-1.html 引言 某个区域房地产市场容量的大小受诸多因素影响，通常包括以下几个方面：1)?人口因素：区域内居民年龄结构、本地居民与外来人口的比例以及外来导入人口的数量2)?收入因素：区域居民的收入水平、收入结构3)?价格因素：区域内商品房销售价格水平、商品房租赁价格水平4)?城市发展因素：城市化发展的速度、动拆迁带来的需求增长5)?消费特征因素：住房消费习惯（对于租赁居住和购买居住的偏好）、区域内投资投机性需求所占比重笔者试图从收入与房价的关系出发，构筑不受市场影响的房地产容量计算模型，本文的计算思路如下：1)?统计上海市的常住人口数量，包括上海市户籍人口和外来人口结构；2)?计算上海市2007年不同收入水平下的房价收入比，通过不同阶层收入水平与房价的对比计算2007年可购房人口数量；3)?由可购房人口数量和上海市人均使用面积计算2007年上海市总体购房需求量；4)?通过2007年总购房数量扣除已购房数量（可选取1999-2007年商品住宅销售面积或套数），最终得出上海市未来市场容量（静态数据）；5)?同时考虑到城市化率的增长、人口增长以及动拆迁带来的增长，得出上海市未来市场容量（动态数据）；6)?放松假设条件下的数据修正。 以上计算过程基于以下假设：1)?假设一：刚性需求假设，没有重复置业，没有投资投机性需求，每个家庭只购买一套住房；2)?假设二：房价收入比假设，消费者对于购房只关注价格与收入的关系，只要价格符合收入承受水平，就产生购买需求；3)?假设三：房价收入比以目前（本文采用2007年）数据为准，且未来不发生变化； （一）?上海市常住人口的数量 图表1——2000-2007年上海市常住人口?2000年?2005年?2006年?2007年?2008年?2009年?2010年年末常住人口（万）?1 608?1 778?1 815?1 846?1 878?1 906?1 935户籍人口（万）?1 309?1 340?1 347?1 355?1 362?1 370?1 377#户籍人口增长率（‰）?5.57?5.54?5.62?5.50?5.50?5.50?5.50外来人口—居住半年以上（万）?299?438?467?490?515?535?557#外来人口增长率（半年以上人口）（%）??9.20?6.60?5?5?4?4【数据来源】2008年上海市统计年鉴，正略钧策根据《上海市人口和计划生育事业发展“十一五”规划》的目标，到2010年，全市常住人口规模将保持在1900万人左右，但是按照目前的增长速度，上海常住人口的增长将超过预期。受到政策导向和控制，近年上海的户籍人口增长率始终保持在5.5-5.6‰左右的增长速度，预计未来户籍人口的年增长率仍然保持在5.5‰；上海市常住人口的增长主要体现在外来人口的迁入，但是随着城市生活成本的上升和上海是对于导入人口更加严格的控制，未来外来人口增长率会逐渐放缓，预计未来会保持在4-5%左右的增长水平。 （二）?上海市房价收入比 图表2——2000-2007年上海市房价收入比?2000年?2001年?2002年?2003年?2004年?2005年?2006年?2007年市区人均使用面积(M2)?16.3?17.3?18.1?19.0?20.4?21.3?22.0?32.20平均房价(元/M2)?3565.4?3722.3?3994.1?5118.4?6489.0?6842.0?7196.0?8361.0人均全部年收入(元)?11 718?12 883?13 250?14 867?16 683?18 645?20 668?23623房价收入比?4.96?5.00?5.46?6.54?7.93?7.82?7.66?11.40【数据来源】2008年上海市统计年鉴，正略钧策【注】房价收入比=平均房价*(人均使用面积*每户人数)/（人均年收入*每户人数）=平均房价*人均使用面积/人均年收入 按照人均使用面积为32平方米计算，2007年上海的房价收入比为11.4，明显超过其他城市的平均水平。那么这个数据是否是绝对偏高的一个数据呢？以西方发达国家为例，他们的房价收入比偏低，但他们的住房私有率却是偏低的，这与他们的住房消费习惯有关。与之相反，发展中国家房价收入比普遍较高，而住房私有率却偏高，目前我国房价收入比为7-8，而住房私有率已超过83%。如果以台湾地区为例（我们经济发展阶段与二十年前的台湾有诸多相似之处），在房价高峰期的1989、1990两年，台湾房价收入比为10左右，其中