房地产企业员工培训课程-房地产基本常识培训.ppt

房地产基本常识培训课程;培训目的、对象、内容及 基本概念;培训目的：使员工对房地产行业有一定 的了解 了解房地产相关的基础知识 培训对象：公司一线员工;培训内容主要分为：;在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）: ;土地的分类; 市场分类： 房地产一级市场：房地产一级市场又称土地市场，是指国家将 国有土地使用权出让给房地产发展商的运作 过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府 通过对土地供应量的调节，起到调控房地产 市场的作用。 房地产二级市场：房地产二级市场又称增量市场，是指新建商 品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是 住宅发展商、建造商和购房居民。 房地产三级市场：房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧 房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第 一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市 场范畴。? ;房产分类： 居住物业 商用物业 ;房产分类;土地使用权获取及土地综合类知识; 一、土地使用权获取;(一)通过政府行政划拨获取土地使用权 根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。因为行政划拨土地使用权是国家给予的一种特殊政策，所以，《土地管理法》对可以采取划拨的范围作了明确规定。同时限定了批准权限，严格保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷，都必须报国务院批准；其余由省级人民政府批准。 ;建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和安置补助费。此外，征用城市郊区的菜地，须按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其他有关费用。 ;(二)国有土地使用权的有偿使用 国有土地使用权有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿使用的方式。目前，国有土地使用权有偿使用的方式主要有三种： ;1．国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性的向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。按目前的规定：土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即： ;住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 ;合同约定的年限不得超过国家规定的最高年限，超过最高年限则无效。 在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押土地。土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。 ;土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约定的用途。 目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式： ;(1)招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让方)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引(或招标须知)、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同(含土地使用条件)等。这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。;(2)拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都