土地估价专业实践总结报告.doc

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 土地估价专业实践总结报告? 本人自200年起，，，。在通过全国土地估价师考试之后专业实践过程中，学到了知识和经验现就近两年专业实践过程中的主要感受和认识做简要总结。 专业实践单位基本情况?南京*是专门从事房地产评估、土地评估、。拥有一支经验丰富、勤奋敬业的专业队伍。有中国注册房地产估价师中国注册土地估价师中国注册工程造价师若干人专业实践期间完成的主要工作及流程 主要工作：?本人就职于公司的房地产估价部，房地产估价业务，以抵押估价为主。南京康乔电线电缆有限公司南京新联电子股份有限公司南京东嘉船舶制造有限公司，对土地估价方面的诸多问题有新的认识工作流程：在公司业务人员获得相关业务信息并初步沟通后，要和委托方作进一步的沟通，明确估价基本事项相关资料。，但老员工告诉我，事先的沟通合理地安排人力、物力和时间，及时高效地完成任务细致、琐碎工作? ?现场查勘：在了解项目基本情况，项目，公司内部组建项目小组，合理分工，及时而全面地完成现场工作。不仅是全面了解待估宗地本身的情况，还要感受待估宗地所在地区微观区位、中观区位、宏观区位状况。待估宗地的价格并不是其本身可以孤立决定的，而是决定的。收集相关资料及数据这里既要分析一般资料（经济发展趋势资料、国际国内经济趋势、物价水平、利率水平），又要分析特定资料（待估宗地状况、可比较的交易案例）。这就需要估价师综合利用多学科知识和估价经验去伪存真、去粗取精，找到真实的、合理的、合适的信息，以确定各项基本参数。 1、市场比较法 ?市场比较法是根据替代原则，这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的常常使用，并且估价结果较为准确。个人认为，实践中也较容易操作。，，很多价格及其内涵均不十分透明，要慎用。 ?2、成本逼近法 。土地取得成本和土地增值率的确定，是成本逼近法中的重点和难点。成本高并不一定表明效用和价值高，土地的价格大部分取决于它的效用并非是它所花费的成本在土地市场不发育、土地成交案例不多、无法采用其他方法时选用。?3、收益还原法收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的方法。它适宜有收益的土地或建筑物的评估。收益还原法有较强的理论基础，但在实践操作中较难把握，?4、假设开发法 ?假设开发法的基本思路是在用市场比较法与长期趋势法相结合估算出开发完成后的不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。它适宜有交易地区、且地产有开发或再开发价值的宗地评估。实践中，个人认为只有在资料充分且已有评估类似项目经验的基础上，5、基准地价系数修正法 ? ? 基准地价系数修正法是这种方法有一定的政策性。实践中，大多数城镇规划范围内均有基准地价资料，故基准地价系数修正法经常被采用。个人认为，，繁华区段的，。《城镇土地估价规程》要求选用不少于两种方法评估宗地地价，不同的估价方法通常会产生不同的试算价格，所以在撰写估价报告书前必须检查整个估价过程，在保证各种试算价格均正确的前提下最终确定评估值。通过对估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合自己的实践经验和专业技能，对各试算价格进行调整。专业实践的感受及认识实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合土地估价，前人的经验都不太充分或可参考性并不大，需要自己在前行中摸索。要想成为一名合格的土地估价师，并不是仅仅依靠书本中原则性的教条就能百试不爽的，这需要在长期的估价实践中，勤思善问，不断积累经验。?在专业实践，为自己积累了许多估价经验，巩固了专业知识，大大提高了专业技术能力；同时也发现自己对市场分析能力不强、对一些特殊宗地估价业务不熟炼。希望在今后的工作中多方面锻炼自己，做一名德才兼备的合格土地估价师，努力为评估事业做贡献。 ? ? 4